Программирование на Python и Objective-C в Mac OS

Программирование на Python и Objective-C под Mac OS и для iPhone / iPod Touch

Как принимать по гражданскому договору без риска: Оформление по договору ГПХ: что это такое, риски договоров гражданско-правого характера

Содержание

Пять мифов о страховании при получении ипотеки

По данным Банка России, страховки являются наиболее распространенным видом навязанных банковских услуг. Ежемесячно в службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ поступает около тысячи соответствующих жалоб от граждан. Бывали случаи, когда «в нагрузку» клиенту продавали целый пакет полисов – по цене сопоставимой со стоимостью услуги, за которой человек пришел в банк.

Впрочем, это не значит, что все страховки – навязанные и ненужные. В зависимости от ситуации они в перспективе могут оказаться весьма полезными.

В случае с ипотекой существует три вида профильных страховок:

1. Страхование самой недвижимости, оформленной как залог по ипотеке (страхование «конструктива»): от порчи и полного уничтожения – вследствие аварий, пожаров, стихийных бедствий.

2. Страхование права собственности на жилье (титульное страхование) – от посягательств на него неизвестных ранее владельцев, интересы которых не были учтены при подписании договора, мошеннических схем продажи и т. д. 

3. Страхование жизни и здоровья – от временной потери трудоспособности, наступления инвалидности и смерти вследствие травм или болезни.

Как правило, при получении ипотеки банк предлагает заемщику комплексную страховку, включающую в себя все эти виды страхования.

Миф 1. От страхования при оформлении ипотеки нельзя отказаться.

В большинстве открытых источников вы найдете информацию с комментариями специалистов о том, что имущественное страхование при получении кредита на жилье является обязательным по закону «Об ипотеке» (статья 31). И точка – отказаться от него невозможно вообще.

Однако это не совсем так. Там же, в законе, есть приписка: «если иное не оговорено в договоре». И существуют банки, которые допускают отказ от всех видов страхования. К примеру, в банке «ДельтаКредит» действует специальная программа «Назначь свою страховку», позволяющая клиентам самостоятельно выбрать актуальные риски и соответствующие виды страховки. В том числе, есть опция отказа от страхования риска утраты и повреждения недвижимого имущества. Естественно, не бесплатно – процентная ставка по кредиту при выборе этой опции увеличивается на 1,5%.

Другое дело, что в подавляющем большинстве случаев кредитные организации не готовы принимать на себя имущественные риски и включают в договоры закрепленное законом условие обязательного страхования имущества. «Недвижимость, которая покупается в ипотеку, является залоговой и при ее утрате банк, выдавший кредит, может понести значительные убытки. Вполне естественно, что страхование объекта недвижимости за счет клиента – обязательная процедура при оформлении жилищного займа, которая действует до тех пор, пока имеется обременение», – поясняет директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. 

Кроме того, как отмечает руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко» Евгений Семенов, застраховав имущество, сам заемщик может быть спокоен по поводу того, что при форс-мажоре ипотека будет погашена за счет страховых выплат. Алексей Лухтан подтверждает: на практике заемщики, как правило, даже не думают об отказе от этого вида страхования.

Важно помнить, что в случае с ипотекой имущественное страхование – единственный обязательный по закону вид страхования. При этом в некоторых случаях (с согласия банка) от него можно отказаться.

Миф 2. Страхование – выброшенные на ветер деньги.

Смысл ипотечного страхования в том, что в условиях длительных сроков и больших сумм кредитов страховой полис для клиентов, как говорит руководитель кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин, является важным инструментом снижения собственных рисков в непредвиденных ситуациях.

Да, титульное страхование и страхование жизни и здоровья – личный выбор заемщика, банки формально не могут заставить покупать его соответствующие полисы. Однако при отказе клиента от этих страховок они получают дополнительные риски и поэтому могут пропорционально повышать ставку по кредиту. «От страхования жизни отказаться можно, правда, банк в этом случае может повысить годовую процентную ставку от 0,2 до 5%», – предупреждает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. При отказе от «титула» стандартная процентная ставка по кредиту, по словам Евгения Семенова, может быть увеличена на 1%.

Кроме того, заемщик сам должен понимать: если с ним произойдет несчастный случай, и он потеряет возможность зарабатывать деньги, то никто не будет заниматься благотворительностью – все положенные по договору ипотеки средства придется вернуть. «Если выплаты по кредиту для заемщика станут затруднительны, или хуже – невозможны, но при этом страхование жизни не было оформлено, то обязательства переходят на его родных и близких, наследников. В случае, если и они не смогут платить по кредиту или откажутся от наследования, имущество заберет банк», – говорит Алексей Лухтан. 

Воспользовавшись же страхованием жизни и трудоспособности, заемщик  при наступлении страхового случая, как объясняет Евгений Семенов, гарантированно получит страховую выплату, которая во много раз превышает стоимость самой страховки. «Оформляя соответствующий полис, человек совершает грамотную инвестицию, обеспечивает себе уверенность и финансовую свободу в условиях погашения ипотеки», – добавляет специалист.

Страхование жизни заемщика высчитывается исходя из его возраста, пола, имеющихся заболеваний и суммы кредита. Коэффициент по страхованию для молодых людей небольшой. Чем старше заемщик, тем дороже страховка.

Когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то по тем же причинам имеет смысл застраховать право собственности на жилье. Страховка сработает, если, к примеру, выяснится, что при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетних наследников бывшего владельца или в истории квартиры были какие-то мошеннические схемы, и договор купли-продажи может быть расторгнут.

Страхование не стоит воспринимать как дополнительные расходы. Это, скорее, более серьезный и ответственный подход к планированию жизни. Хотя, конечно, оформлять страховку или нет, это выбор заемщика.

Ирина Доброхотовапредседатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Миф 3. Страхование нужно оформлять в банке, где клиент берет ипотеку.

Это не так. «Заемщик вправе сам выбрать компанию, в которой он планирует застраховаться», – говорит Алексей Лухтан. Однако следует учесть: при выборе страховой компании, которая не входит в предложенный банком список, клиент также может получить повышенную – на 1-2% – ставку по кредиту.

У каждого банка есть свой список страховых компаний. При оформлении ипотечной сделки крупные банки по умолчанию предлагают заемщикам страховые продукты своих дочерних структур. «Часто клиент даже не знает, что у него есть право выбирать среди других страховых компаний, которые, вполне вероятно, могут предложить более выгодные условия», – говорит Евгений Семенов.

Если у крупных банков списки рекомендуемых страховщиков достаточно широкие, и обычно состоят из надежных, проверенных компаний, то у небольших банков выбор, как говорит Алексей Лухтан, как правило, ограничен  3-5 страховыми фирмами, и если заемщик выбирает страховщика вне этого списка, то банк может вообще отказать в выдаче кредита.

Не пожалейте времени и хорошо изучите рынок страхования. Найдите те страховые, условия которых будут самыми оптимальными по цене и набору услуг. Если банк, который вы выбрали для оформления ипотечного кредита, заинтересован в потенциальном заемщике, он может предложить вам индивидуальные условия страхования со значительным дисконтом и максимально полным набором услуг.

Алексей Лухтандиректор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Миф 4. Комплексная страховка покрывает все страховые случаи.

Это заблуждение. «Обычно в договоре страхования должно быть прописано, какие страховые случаи могут быть покрыты страховкой, а какие нет. Прежде, чем подписывать договор страхования, правильно будет разобраться, какие случаи не подлежат покрытию. Так, при страховании жизни и здоровья из страховых случаев исключаются суицид, травмы или смерть из-за алкоголя или наркотиков, онкологические заболевания, туберкулез», – уточняет Ирина Доброхотова. Как правило, в страхование жизни заемщика входит потеря трудоспособности вследствие получения первой и второй группы инвалидности и летальный исход.

При страховании имущества и титула не покрываются случаи, связанные с порчей из-за ремонта, затоплением квартиры соседями или протечки крыши. Иногда, к примеру, в новостройках происходит естественная усадка дома и появляются трещины на всю стену. Ущерб в таких случаях по комплексной страховке, по словам Ирины Доброхотовой, тоже не компенсируется. «Есть дополнительные виды страхования, которые обычно не входят в основной договор страхования, но могут быть приобретены заемщиком дополнительно», – говорит Алексей Лухтан. То есть, клиент должен сам инициировать заключение договоров по страхованию риски по потере основного места работы и дохода, протечки крыши, если он покупает квартиру на верхних этажах.

«При заключении договора нужно внимательно изучать условия страхования, чтобы отказ в компенсации не стал неожиданностью», – предупреждает Евгений Семенов.

Миф 5. При досрочном погашении кредита сумму страхования вернуть невозможно.

Все зависит от условий договора. Сегодня многие страховые компании, стремясь завоевать лояльность клиента, идут на то, чтобы включать в договоры пункты о возврате части страховой премии в случае досрочного расторжения договора.

Ознакомившись с договором страхования, нужно удостовериться, что нет ограничений на возврат средств после досрочного погашения кредита. Но нужно понимать, что размер возвращаемой суммы будет связан со сроками действия и оплаты договора.

Евгений Семеновруководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко»

В то же время, если в договоре нет соответствующих опций, то страховщики далеко не всегда возвращают деньги за «неиспользованный» период страховки, ссылаясь на нормы закона.

В соответствии со статьей 958 Гражданского кодекса РФ: 

1. Договор страхования прекращает свое действие до наступления срока, на который он был изначально заключен, в том случае, если после его вступления в силу риски наступления страхового случая исчезли, или же по другим причинам, в том числе: 

— в случае гибели застрахованного имущества; 

— в случае прекращения предпринимательской деятельности лицом, застраховавшим предпринимательский риск или риск гражданской ответственности, связанной с ведением предпринимательской деятельности. 

2. Страхователь или выгодоприобретатель имеет право отказаться от договора, подав в любое время соответствующее заявление, если к моменту отказа возможность наступления страхового события не отпала по обстоятельствам, описанным в п. 1. 

3. Страховщик имеет право на получение части страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовал страховой полис в случае досрочного прекращения договора страхования в связи с обстоятельствами, описанными в п. 1.

Страховщик имеет право не возвращать страховую премию (если договором не предусмотрено иное) в случае досрочного отказа от страхования выгодоприобретателя или страхователя (п. 2.).

Однако и в этом случае ситуация может быть не безнадежной. Как правило, в кредитном договоре есть формулировка о «заключении договора страхования на весь срок действия кредитного договора». То есть, смысл такой, что если кредитный договор перестает действовать в связи с досрочным погашением ипотеки, то и обязательства страховщика также должны прекратиться. На это чаще всего ссылаются юристы, защищающие интересы заемщиков при возникновении споров.

Как законно работать без оформления ИП или ООО и получать доход

Здравствуйте, дорогие читатели! Эту статью меня просили написать уже давно и сегодня я совместно с юристами ее подготовил. Говорить мы сегодня будем про законное совершение предпринимательской деятельности без оформления ИП или ООО. Если точнее, о том, как получать доход законно без оформления в качестве ИП или ООО.

Сразу стоит сказать, что согласно нормам гражданского законодательства, предпринимательская деятельность является самостоятельной деятельностью, основной целью которой всегда является систематическое получение прибыли. И в таком случае регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или юр. лица (ООО) является обязательной.

Но, существуют и иные способы, с помощью которых физическое лицо (вы) может получить прибыль от другого лица (либо же от организации). Становиться для этого индивидуальным предпринимателем или открывать ООО совсем не обязательно. Без регистрации предпринимательской деятельности физическим лицом могут совершаться обычные возмездные сделки – тогда как для признания физического лица индивидуальным предпринимателем необходимо осуществление им деятельности особого рода (согласно письму Минфина от 22-го сентября 2006-го года N 03-05-01-03/125). Итак, вот способы заключения сделок без оформления в качестве ИП или ООО.

Работа по договору подряда

Способ первый – физическое лицо может заключить договор подряда. Например, физическое лицо (вы) по договоренности с заказчиком выполняет определенную работу и сдает ее. Заказчик принимает итоговый результат и оплачивает его. Гораздо сложнее вопрос с уплатой налогов по данному договору – здесь есть определенные нюансы.

В случае, когда заказчик – юридическое лицо, а подрядчик (вы) – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, при выплате вознаграждения лицу за выполненную работу, заказчиком (организацией) должен быть исчислен, удержан и перечислен НДФЛ по ставке в 13%.

Также, когда договор подряда заключают организация-заказчик и физическое лицо, — стоит учитывать и тот факт, что необходимо уплатить еще некоторые платежи:

  • Платежи на виды случаев социального страхования (сюда входят несчастные производственные случаи и случаи профессиональных заболеваний). Уплата таких платежей возможна только при заключении договора подряда (и только если они в нем указаны).
  • Платежи в Пенсионный фонд и ФОМС.

Если договор подряда заключается между физическими лицами, то вы (подрядчик) должны уплатить самостоятельно за себя НДФЛ. Для этого нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в налоговую.

Договор возмездного оказания услуг

Способ второй – физическим лицом может быть заключен договор возмездного оказания услуг. Гражданин может выполнить какую-либо услугу (консультационного, медицинского, правового или иного характера), а заказчик впоследствии должен оплатить эту услугу.

Отличие договора подряда от договора возмездного оказания услуг заключается в том, что результатом первого является нечто вещественное (строительные или ремонтные работы, изготовление какой-либо вещи), а к услугам по договору возмездного оказания услуг можно отнести следующее: обучение, репетиторство, консультирование и информационные услуги, услуги связи, медицинские, ветеринарные, дневной уход за детьми (няня), аудиторские услуги, туристическое обслуживание и другие.

Уплата налогов по договору возмездного оказания услуг аналогична предыдущему договору – уплата НДФЛ с вознаграждения в общем порядке. В общем порядке уплачиваются платежи в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования. И аналогичные условия при самостоятельных отчислениях.

Агентский договор

Способ третий – физическим лицом (вами) может быть заключен агентский договор. Агент по поручению заказчика (принципала) занимается выполнением определенных юридических и иных действий, и получает за выполненные действия соответствующее вознаграждение.

Агентский договор заключается, например, когда надо реализовать какой-либо товар, при этом, необходимо проанализировать рынок, провести рекламную компанию и тому подобное. Данный договор является более удобным, относительно договора поручения или комиссионного договора (которые мы рассмотрим ниже), так как он избавляет от заключения дополнительных договоров.

Нюансы заключения агентского договора с физическим лицом:

  • Такой договор предполагает совершение не одной сделки, а, как правило, ряда сделок. Агент совершает их определенный период времени.
  • Агент может действовать по данному договору в рамках одной территории.
  • Такой договор может предусматривать отказ агента от заключения иных подобных соглашений.
  • Агент может перекладывать свои обязанности на другое лицо (заключать так называемый субагентский договор).

Договор поручения и договор комиссии

Еще одним способом заработка для физического лица может выступать разновидность агентского договора – комиссионный договор или договор комиссии. Более подробно ознакомиться с ним и скачать можно ЗДЕСЬ. Комиссионером проводится заключение сделок с третьими лицами, а заказчик услуги (комитентом) выплачивает за это комиссионеру (исполнителю) денежную выплату. Этот вид договора является аналогом агентского договора. Зачастую, данный вид договора применяется для заключения сделок по купле-продажи.

К договорам такого же типа относят и договор поручения. Применение данного договора возможно в случаях, когда личное участие доверителя является невозможным, предположим в силу болезни, командировки, отсутствии специальных знаний и тому подобному.

Такой договор, заключается для оказании юридической помощи, представительства в суде, таможенных органах, органах Росреестра (регистрация прав на недвижимость) и других государственных учреждениях, а также при заключении сделок от другого лица. Данный вид договора сопровождается выдачей доверенности поручителю.

В отличии от агентского договора, договор поручения имеет короткий срок, срок для выполнения доверенных юридических действий. Чтобы данная сделка была оформлена успешно – необходимо правильное оформление договора. Для избежание недопонимания необходимо согласовать все пункты договора. Договор составляется в двух экземплярах. Передача денежных средств по данному договору может сопровождаться распиской.

Вы можете осуществлять деятельность по данному договору как риэлтор, юрист или другое лицо, осуществляющее какие-либо сделки от лица вашего заказчика.

Каким образом необходимо принимать выручку по договору между двумя физическими лицами?

Если услуги являются нелицензируемыми, то можно применять следующий способ. Суть его в том, что одно физическое лицо занимается самостоятельным заключением договора и личным оказанием услуг (работ). После получения оплаты за оказанную услугу (выполненную работу) физическим лицом выдается соответствующая расписка (о том, что деньги им получены).

Если применять такой способ, стоит учитывать ряд нюансов:

  • Чтобы он был успешно реализован, необходимо провести правильное составление самого договора. В любом виде договора должны быть четко прописаны все условия.
  • Деньги брать в руки можно только после подписания клиентом двух экземпляров договора. Один из них должен храниться у Вас. Также клиент должен забрать расписку о том, что деньги получены. Расписка также должна быть в двух экземплярах – на всякий случай.

Для продажи товаров

Если вы осуществляете деятельность по продаже товаров, то вам также могут подойти агентский договор и договор комиссии. Еще вы также можете заключать договор купли-продажи. Но в данном случае нужно будет еще предоставить документы на товар от производителя, чтобы подтвердить его соответствие и накладную, если товаров несколько.

По завершению сделки вами также уплачивается 13% НДФЛ. В данном случае это не выгодно, потому что не на все товары большая наценка, а платить 13% от суммы сделки это много. Проще ведь заплатить 6% на УСН для ИП! Поэтому в данном случае лучше оформиться как ИП, если деятельность ведется и доходы есть. Тем более, продавая в розницу недорогие товары, не будете же вы заключать с каждым покупателем договор, это глупо. В основном договор купли-продажи используется для оптовых партий, для продажи оборудования, автомобилей, недвижимости, земли и других дорогостоящих объектов.

Некоторые частники работают без оформления и не платят налоги, но это до первой жалобы от клиента или конкурента.

Заключение

Таким образом, если совершаемые гражданином возмездные сделки не имеют систематический характер получения прибыли, то можно воспользоваться указанными выше видами договоров. В ином случае, если вы решили поставить вашу деятельность на поток, то, во избежание штрафных санкций следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

А теперь простым языком

В общем, если вы хотите оказывать какие-либо услуги, то можете с клиентами заключать договоры, про которые мы говорили выше и получать на их основании доходы законно без оформления ИП или ООО. В основном пользуются договором подряда и договором возмездного оказания услуг, а остальные в редких случаях.

Так работают многие частники. Большинство даже НДФЛ за себя не платят, если работают с физическими лицами и живут спокойно. Но тут есть риск. Если их поймают и докажут, что они осуществляли много подобных сделок и не платили налоги, без штрафа не обойтись. Штрафы не большие, поэтому много кто так работает. Но я не рекомендую так делать, потому что можно заплатить налоги и спать спокойно.

Если у вас есть вопросы, возражения или дополнения, пиите в комментариях!

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций


Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.


Судебный порядок расторжения договора аренды


По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).


Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).


Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:


  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;


  • существенное ухудшение состояния имущества;


  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;


  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].


Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].


Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].


Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].


Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.


Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].


Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].


Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].


Однократная просрочка внесения арендной платы


Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.


Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска


Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).


Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.


Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.


Внесудебный отказ от договора аренды


Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].


Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].


Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.


  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа[13].


  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.


Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].


C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].


Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.


Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.


Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].


Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации


В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:


  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;


  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;


  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.


Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.


Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды


Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.


В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].


Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.


Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.


Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].


Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].


Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.


Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].


Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.


Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.


Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.


Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.


Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений


У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.


Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.


Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.


Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].


Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.


Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений


Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.


По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.


Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].


Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.


Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.


Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.


Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.



[1] Ст. 619 ГК РФ.


[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016


[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор


практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)


[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018


[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ


[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ


[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК


[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14


[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014


[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения


правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»


[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ


[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017


[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013


[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54


[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»


[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016


[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013


[18] постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015


[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»


[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016


[22] ст. 616 ГК РФ


[23] ст. 623 ГК РФ


[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Памятка «Типовые ситуации конфликта интересов на государственной гражданской службе и порядок их урегулирования»

Типовые ситуации

Порядок урегулирования конфликта интересов

Выполнение отдельных функций государственного управления в отношении родственников и/или иных лиц, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего

Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления и/или в принятии кадровых решений в отношении родственников и/или иных лиц, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, например:

  1. Государственный служащий является членом конкурсной комиссии на замещение вакантной должности государственного органа. При этом одним из кандидатов на вакантную должность в этом государственном органе является родственник государственного служащего;

  2. Государственный служащий является членом аттестационной комиссии (комиссии по урегулированию конфликта интересов, комиссии по проведению служебной проверки), которая принимает решение (проводит проверку) в отношении родственника государственного служащего.

Государственному служащему следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных обязанностей, предполагающих непосредственное взаимодействие с родственниками и/или иными лицами, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

Например, рекомендуется временно вывести государственного служащего из состава конкурсной комиссии, если одним из кандидатов на замещение вакантной должности государственной службы является его родственник.

При этом далеко не любое выполнение функций государственного управления в отношении родственников влечет конфликт интересов. Если государственный служащий предоставляет государственные услуги, получение которых одним заявителем (родственником) не влечет отказа в предоставлении услуги другим заявителям, и при этом он не обладает полномочиями, позволяющими оказывать кому-либо предпочтение, вероятность возникновения конфликта интересов в большинстве случаев является незначительной.

Выполнение иной оплачиваемой работы

  1. Государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, выполняют или собираются выполнять оплачиваемую работу на условиях трудового или гражданско-правового договора в организации, в отношении которой государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

Государственному служащему следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме, отказаться от выполнения иной оплачиваемой работы в организации, в отношении которой государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

В случае если на момент начала выполнения отдельных функций государственного управления в отношении организации родственники государственного служащего выполняют в ней оплачиваемую работу, следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

В случае если государственный служащий самостоятельно не предпринял мер по урегулированию конфликта интересов, представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, в которой государственный служащий или его родственники выполняют иную оплачиваемую работу.

  1. Государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана его личная заинтересованность, выполняют оплачиваемую работу в организации, предоставля­ющей платные услуги другой организации, в отношении которой государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

В уведомлении государственному служащему следует полно и подробно изложить, в какой степени выполнение им этой работы связано с его должностными обязанностями. Рекомендуется отказаться от выполнения иной оплачиваемой работы в этой организации.

В случае если на момент начала выполнения отдельных функций государственного управления в отношении организации, получающей платные услуги, родственники государственного служащего уже выполняли оплачиваемую работу в организации, оказывающей платные услуги, следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется подробно рассмотреть обстоятельства выполнения государственным служащим иной оплачиваемой работы. Особое внимание следует уделять фактам, указывающим на возможное использование государственным служащим своих полномочий для получения дополнительного дохода, например:

  • услуги, предоставляемые организацией, оказывающей платные услуги, связаны с должностными обязанностями государственного служащего;

  • государственный служащий непосредственно участвует в предоставлении услуг организации, получающей платные услуги;

  • организация, оказывающая платные услуги, регулярно предоставляет услуги организациям, в отношении которых государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления и т.д.

При обнаружении подобных фактов представителю нанимателя рекомендуется принять решение о том, что выполнение иной оплачиваемой работы влечет конфликт интересов и отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, получающей платные услуги.

  1. Государственный служащий на платной основе участвует в выполнении работы, заказчиком которой является государственный орган, в котором он замещает должность.

Представителю нанимателя рекомендуется указать государственному служащему, что выполнение подобной иной оплачиваемой работы влечет конфликт интересов. В случае если государственный служащий не предпринимает мер по урегулированию конфликта интересов и не отказывается от личной заинтересованности, рекомендуется рассмотреть вопрос об отстранении государственного служащего от замещаемой должности.

  1. Государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, выполняет оплачиваемую работу в организации, которая является материнской, дочерней или иным образом аффилированной с иной организацией, в отношении которой государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

При направлении представителю нанимателя предварительного уведомления о выполнении иной оплачиваемой работы государственному служащему следует полно изложить, каким образом организация, в которой он собирается выполнять иную оплачиваемую работу, связана с организациями, в отношении которых он осуществляет отдельные функции государственного управления. При этом рекомендуется отказаться от выполнения иной оплачиваемой работы в материнских, дочерних и иным образом аффилированных организациях.

В случае если на момент начала выполнения отдельных функций государственного управления в отношении организации родственники государственного служащего уже выполняли оплачиваемую работу в аффилированной организации, следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, являющейся материнской, дочерней или иным образом аффилированной с той организацией, в которой государственный служащий выполняет иную оплачиваемую работу.

Принятие решений о закупке товаров, выполнении услуг

Государственный служащий участвует в принятии решения о закупке государственным органом товаров, являющихся результатами интеллектуальной деятельности, исключительными правами на которые обладает он сам, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

Государственному служащему следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме. При этом рекомендуется отказаться от участия в соответствующем конкурсе.

Представителю нанимателя рекомендуется вывести государственного служащего из состава комиссии по размещению заказа на время проведения конкурса.

Владение ценными бумагами, банковскими вкладами

  1. Государственный служащий и/или его родственники владеют ценными бумагами организации, в отношении которой государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

В случае если государственный служащий Государственный служащий (его родственники) владеет ценными бумагами организации, в отношении которой он осуществляет отдельные функции государственного управления, он обязан уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника о наличии личной заинтересованности в письменной форме, а также передать (рекомендовать родственникам передать) ценные бумаги в доверительное управление либо рассмотреть вопрос об их отчуждении.

До принятия мер по урегулированию конфликта интересов представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, ценными бумагами которой владеет государственный служащий или его родственники.

  1. Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления в отношении банков и кредитных организаций, в которых сам государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана его личная заинтересованность, имеют вклады либо взаимные обязательства, связанные с оказанием финансовых услуг (кредитные обязательства, оказание брокерских услуг по участию в организованных торгах на рынке ценных бумаг и др.).

Государственному служащему следует уведомить о наличии личной заинтересованности представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется до принятия государственным служащим мер по урегулированию конфликта интересов отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении банков и кредитных организаций, вкоторых сам государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана его личная заинтересованность, имеют вклады либо взаимные обязательства, связанные с оказанием финансовых.

Получение подарков и услуг

  1. Государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления в отношении физических лиц или организаций, которые предоставляют ему, его родственникам или иным лицам, с которыми связана его личная заинтересованность услуги, в том числе платные.

Государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме о наличии личной заинтересованности.

Следует оценить, действительно ли оказание услуг может привести к необъективному исполнению государственным служащим его должностных обязанностей. Если вероятность конфликта интересов высока, рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении указанных физических лиц или организаций.

  1. Государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, получают подарки или иные блага (бесплатные услуги, скидки, ссуды, оплату развлечений, отдыха, транспортных расходов и т.д.) от физических лиц и/или организаций, в отношении которых государственный служащий осуществляет или ранее осуществлял отдельные функции государственного управления.

Государственному служащему и его родственникам рекомендуется не принимать подарки от организаций, в отношении которых государственный служащий осуществляет или ранее осуществлял отдельные функции государственного управления, вне зависимости от стоимости этих подарков и поводов дарения.

Представителю нанимателя, в случае если ему стало известно о получении государственным служащим такого подарка, необходимо оценить, насколько полученный подарок связан с исполнением государственным служащим его должностных обязанностей.

Если подарок связан с исполнением должностных обязанностей, то в отношении государственного служащего должны быть применены меры дисциплинарной ответственности, учитывая характер совершенного государственным служащим коррупционного правонарушения, его тяжесть, обстоятельства, при которых оно совершено, соблюдение государственным служащим других ограничений и запретов, требований о предотвращении или об урегулировании конфликта интересов и исполнение им обязанностей, установленных в целях противодействия коррупции, а также предшествующие результаты исполнения государственным служащим своих должностных обязанностей.

Если подарок не связан с исполнением должностных обязанностей, то государственному служащему рекомендуется указать на то, что получение подарков от заинтересованных физических лиц и организаций может нанести урон репутации государственного органа, и поэтому является нежелательным вне зависимости от повода дарения.

В случае если представитель нанимателя обладает информацией о получении родственниками государственного служащего подарков от физических лиц и/или организаций, в отношении которых государственный служащий осуществляет или ранее осуществлял отдельные функции государственного управления, рекомендуется:

  • указать государственному служащему, что факт получения подарков влечет конфликт интересов;

  • предложить вернуть соответствующий подарок или компенсировать его стоимость;

  • до принятия государственным служащим мер по урегулированию конфликта интересов отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении физических лиц и организаций, от которых был получен подарок.

  1. Государственный служащий получает подарки от своего непосредственного подчиненного.

Государственному служащему рекомендуется не принимать подарки от непосредственных подчиненных вне зависимости от их стоимости и повода дарения. Особенно строго следует подходить к получению регулярных подарков от одного дарителя.

Представителю нанимателя, которому стало известно о получении государственным служащим подарков от непосредственных подчиненных, следует указать государственному служащему на то, что подобный подарок может рассматриваться как полученный в связи с исполнением должностных обязанностей, в связи с чем подобная практика может повлечь конфликт интересов, а также рекомендовать государственному служащему вернуть полученный подарок дарителю в целях предотвращения конфликта интересов.

Конфликт интересов, связанный с имущественными обязательствами и судебными разбирательствами

  1. Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления в отношении организации, перед которой сам государственный служащий и/или его родственники имеют имущественные обязательства.

Государственному служащему и его родственникам рекомендуется урегулировать имеющиеся имущественные обязательства (выплатить долг, расторгнуть договор аренды и т.д.). При невозможности сделать это, государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника о наличии личной заинтересованности в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется по крайней мере до урегулирования имущественного обязательства отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, перед которой сам государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, имеют имущественные обязательства.

  1. Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления в отношении кредиторов организации, владельцами или работниками которых являются родственники государственного служащего.

Государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника о наличии личной заинтересованности в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении кредиторов организации, владельцами или сотрудниками которых являются родственники государственного служащего или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

  1. Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления в отношении организации, которая имеет имущественные обязательства перед государственным служащим, его родственниками, или иными лицами, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

Государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме о наличии личной заинтересованности.

Представителю нанимателя рекомендуется по крайней мере до урегулирования имущественного обязательства отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, которая имеет имущественные обязательства перед государственным служащим, его родственниками, или иными лицами, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

  1. Государственный служащий, его родственники или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего, участвуют в деле, рассматриваемом в судебном разбирательстве с физическими лицами и организациями, в отношении которых государственный служащий осуществляет отдельные функции государственного управления.

Государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме о наличии личной заинтересованности.

Представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении физических лиц и организаций, которые находятся в стадии судебного разбирательства с государственным служащим, его родственниками или иными лицами, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

Взаимодействие с бывшим работодателем и трудоустройство после увольнения с государственной службы

  1. Государственный служащий участвует в осуществлении отдельных функций государственного управления в отношении организации, владельцем, руководителем или работником которой он являлся до поступления на государственную службу.

Государственному служащему в случае поручения ему отдельных функций государственного управления в отношении организации, в которой он работал до поступления на государственную службу, рекомендуется уведомить об этом представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме.

Представителю нанимателя рекомендуется оценить, могут ли взаимоотношения государственного служащего с бывшим работодателем повлиять на объективное исполнение должностных обязанностей и повлечь конфликт интересов. В случае если эта вероятность есть, рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении бывшего работодателя.

  1. Государственный служащий ведет переговоры о трудоустройстве после увольнения с государственной службы на работу в организацию, в отношении которой он осуществляет отдельные функции государственного управления.

Государственному служащему рекомендуется воздерживаться от ведения переговоров о последующем трудоустройстве с организациями, в отношении которых он осуществляет отдельные функции государственного управления, до момента увольнения с государственной службы. Следует также учитывать требования статья 12 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции».

Если указанные переговоры начались, государственному служащему следует уведомить представителя нанимателя и непосредственного начальника в письменной форме о наличии личной заинтересованности.

Представителю нанимателя рекомендуется отстранить государственного служащего от исполнения должностных (служебных) обязанностей в отношении организации, с которой он ведет переговоры о трудоустройстве после увольнения с государственной службы.

Возможны ситуации, которые могут повлечь конфликт интересов и нанести ущерб репутации государственного органа, но при этом не могут быть урегулированы в рамках действующего законодательства:

  • бывший государственный служащий поступает на работу в частную организацию, регулярно взаимодействующую с государственным органом, в котором государственный служащий ранее замещал должность;

  • бывший государственный служащий создает собственную организацию, существенной частью деятельности которой является взаимодействие с государственным органом, в котором государственный служащий ранее замещал должность;

  • государственный служащий продвигает определенные проекты с тем, чтобы после увольнения с государственной службы заниматься их реализацией.

Нарушения запретов, установленных законодательством

  1. Государственный служащий получает награды, почетные и специальные звания (за исключением научных) от иностранных государств, международных организаций, а также политических партий, других общественных объединений и религиозных объединений.

В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 79-ФЗ гражданскому служащему запрещается принимать без письменного разрешения представителя нанимателя награды, почетные и специальные звания иностранных государств, международных организаций, а также политических партий, других общественных объединений и религиозных объединений, если в его должностные обязанности входит взаимодействие с указанными организациями и объединениями.

Представителю нанимателя при принятии решения о предоставлении или непредоставлении разрешения рекомендуется уделить особое внимание основанию и цели награждения, а также тому, насколько получение гражданским служащим награды, почетного и специального звания может породить сомнение в его беспристрастности и объективности.

  1. Государственный служащий выполняет иную оплачиваемую работу в организациях, финансируемых иностранными государствами.

В соответствии с п. 17 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 79-ФЗ гражданскому служащему запрещается заниматься без письменного разрешения представителя нанимателя оплачиваемой деятельностью, финанси­руемой исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или российским законодательством.

Представителю нанимателя при принятии решения об указанном разрешении рекомендуется выяснить, насколько выполнение гражданским служащим иной оплачиваемой работы может породить сомнение в его беспристрастности и объективности, а также «выяснить» какую именно работу он там выполняет.

  1. Государственный служащий в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий обнаруживает нарушения законодательства. Государственный слу­жащий рекомендует организации для устранения нарушений воспользоваться услугами конкретной компании, владельцами, руководителями или сотрудниками которой являются родственники государственного служащего или иные лица, с которыми связана личная заинтересованность государственного служащего.

Государственному служащему при выявлении нарушений законодательства в ходе контрольно-надзорных мероприятий рекомендуется воздержаться от дачи советов относительно того, какие организации могут быть привлечены для устранения этих нарушений.

  1. Государственный служащий использует информацию, полученную в ходе исполнения служебных обязанностей и временно недоступную широкой общественности, для получения конкурентных преимуществ при совершении коммерческих операций.

Государственному служащему запрещается разглашать или использовать в целях, не связанных с государственной службой, сведения, отнесенные в соответствии с федеральным законом к сведениям конфиденциального характера, или служебную информацию, ставшие ему известными в связи с исполнением должностных обязанностей. Указанный запрет распространяется в том числе и на использование неконфиденциальной информации, которая лишь временно недоступна широкой общественности.

В связи с этим государственному служащему следует воздерживаться от использования в личных целях сведений, ставших ему известными в ходе исполнения служебных обязанностей, до тех пор, пока эти сведения не станут достоянием широкой общественности.

Представителю нанимателя, которому стало известно о факте использования государственным служащим информации, полученной в ходе исполнения служебных обязанностей и временно недоступной широкой общественности, для получения конкурентных преимуществ при совершении коммерческих операций, рекомендуется рассмотреть вопрос о применении к государственному служащему мер дисциплинарной ответственности за нарушение запретов, связанных с государственной службой, учитывая характер совершенного государственным служащим коррупционного правонарушения, его тяжесть, обстоятельства, при которых оно совершено, соблюдение государственным служащим других ограничений и запретов, требований о предотвращении или об урегулировании конфликта интересов и исполнение им обязанностей, установленных в целях противодействия коррупции, а также предшествующие результаты исполнения государственным служащим своих должностных обязанностей.

В случае установления признаков дисциплинарного проступка либо факта совершения государственным служащим деяния, содержащего признаки административ­ного правонарушения или состава преступления, данная информация представляется руководителю государственного органа для решения вопроса о проведении служебной проверки и применении мер ответственности, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, либо передается в правоохранительные органы по подведомственности.

Будет ли исполнение вашего контракта обеспечено законом?

Если вы участвуете в деловом соглашении, первое, что нужно определить, это то, будет ли данное обещание или соглашение рассматриваться как подлежащий исполнению договор в соответствии с законом. Хотя контракты обычно включают обещания что-то сделать (или воздерживаться от чего-либо), не все обещания являются контрактами. Как закон определяет, какие обещания являются контрактами, подлежащими исполнению, а какие нет?

Является ли соглашение контрактом?

В споре суд должен сначала определить, является ли соглашение договором или нет.Чтобы соглашение считалось действующим контрактом, одна сторона должна сделать предложение, а другая сторона должна принять его. Для обмена обещаниями должна быть сделка, означающая, что в обмен на обещание должно быть дано что-то ценное (так называемое «вознаграждение»). Кроме того, условия контракта должны быть в достаточной степени определены, чтобы суд мог их обеспечить.

Правоприменение и защита контрактов

Если суд определяет, что договор существует, он должен решить, следует ли привести этот договор в исполнение.Существует ряд причин, по которым суд может не обеспечить исполнение контракта, называемых защитой контракта, которые предназначены для защиты людей от несправедливости в процессе переговоров или по существу самого контракта.

Если есть веская защита для контракта, он может быть оспоренным , то есть сторона контракта, которая стала жертвой несправедливости, может иметь возможность аннулировать или аннулировать контракт. В некоторых случаях несправедливость настолько велика, что договор считается недействительным , другими словами, суд объявляет, что договор никогда не был заключен.По каким причинам суд может отказать в исполнении контракта?

1. Объем по контракту

Для того чтобы быть связанным контрактом, лицо должно иметь юридическую возможность заключить контракт в первую очередь, называемую способностью заключать контракт . Человек, который не может из-за возраста или умственного расстройства понять, что он делает при подписании контракта, может не иметь возможности заключать контракт. Например, лицо, находящееся под законной опекой из-за психического дефекта, полностью лишено дееспособности.Любой контракт, подписанный этим лицом, недействителен.

Несовершеннолетний, как правило, не может заключить подлежащий исполнению договор. Контракт, заключенный несовершеннолетним, может быть расторгнут несовершеннолетним или его опекуном. После достижения совершеннолетия (18 в большинстве штатов) у человека все еще есть разумный период времени для расторжения контракта, заключенного в несовершеннолетнем возрасте. Если контракт не будет расторгнут в течение разумного периода времени (определяемого законодательством штата), он будет считаться ратифицированным, что делает его обязательным и имеющим исковую силу.

Суды обычно не очень сочувствуют людям, которые заявляют, что находились в состоянии алкогольного опьянения, когда подписывали контракт. Как правило, суд допускает аннулирование контракта только в том случае, если другая сторона контракта знала об интоксикации и воспользовалась этим человеком, или если это лицо каким-то образом было недобровольно накачано наркотиками.

2. Необоснованное влияние, принуждение, введение в заблуждение

Принуждение, угрозы, ложные заявления или ненадлежащее убеждение со стороны одной из сторон контракта могут привести к аннулированию контракта.Защита принуждение , искажение фактов и неправомерное влияние направлены на следующие ситуации:

  • Принуждение : Сторона должна показать, что согласие или согласие с контрактом было вызвано серьезной угрозой незаконных или противоправных действий и что у нее не было разумной альтернативы, кроме как согласиться с контрактом.
  • Неоправданное влияние : Неоправданное влияние часто определяется как несправедливое убеждение со стороны лица, которое из-за его или ее отношения к жертве обоснованно считается жертвой тем, кто не будет действовать в поведение, несовместимое с благополучием жертвы.
  • Введение в заблуждение : Введение в заблуждение может быть ложным утверждением факта; умышленное сокрытие информации, которую сторона обязана раскрыть; или действие, скрывающее факт (например, закрашивание повреждений водой при продаже дома).

3.

Бессовестность

Недобросовестность Защита касается справедливости как процесса заключения контракта, так и основных условий контракта.Когда условия контракта жесткие или когда процесс переговоров или вытекающие из него условия шокируют совесть суда, суд может аннулировать контракт как недобросовестный.

Суд рассмотрит ряд факторов при определении недобросовестности контракта. Если имеет место грубое неравенство сил на переговорах, поэтому более слабая сторона контракта не имеет осмысленного выбора в отношении условий, а итоговый контракт неоправданно благоприятен для более сильной стороны, может быть обоснованное заявление о недобросовестности.Суд также рассмотрит вопрос о том, является ли одна из сторон необразованной или неграмотной, имела ли эта сторона возможность задать вопросы или проконсультироваться с адвокатом и была ли цена товаров или услуг по контракту завышенной.

4. Государственная политика и противозаконность

Вместо того, чтобы защищать стороны контракта, как это делают другие меры по защите контракта, защита от незаконности и нарушения государственной политики направлена ​​на защиту общественного благосостояния и честности судов путем отказа в принудительном исполнении определенных типов контрактов.Контракты на совершение незаконных или аморальных действий не подлежат принудительному исполнению в судебном порядке.

5. Ошибка

Чтобы отменить контракт по ошибке, обе стороны должны были сделать ошибку в отношении основного предположения, на котором был основан контракт, ошибка должна иметь существенное влияние на согласованный обмен и должна относиться к фактам, существующим в то время. договор заключен. Кроме того, сторона, стремящаяся расторгнуть договор, не должна по договору брать на себя риск ошибки.

Стороны иногда пытаются заявить об ошибке в качестве защиты контракта, если они не прочитали контракт и позже узнают об условиях, которые им не нравятся. Неспособность прочитать договор не является защитой. Предполагается, что человек, подписывающий контракт, знает, о чем он говорит, и обязан соблюдать условия, о которых она узнала бы, если бы прочитала контракт.

6. Форс-мажор

Многие деловые контракты включают оговорку о «форс-мажоре», которая отменяет контракт, если возникают определенные обстоятельства, не зависящие от сторон, и которые делают выполнение договорных обязательств непрактичным или невозможным.

Обстоятельства, которые приводят к возникновению оговорки о форс-мажорных обстоятельствах, оговариваются сторонами, но обычно они включают стихийные бедствия (например, наводнения, ураганы, торнадо и землетрясения), террористические акты или угрозы, войны, гражданские беспорядки, вспышки болезней или пандемии, трудовые забастовки, сбои или пожары. Как правило, суды толкуют оговорки о форс-мажорных обстоятельствах узко, поэтому только события, которые включены в статью, будут вызывать ее.

Некоторые контракты содержат оговорку о форс-мажорных обстоятельствах со стандартным языком, которая отменяет контракт, если обстоятельства сделали исполнение контракта «невозможным».«Это более высокий порог для достижения, потому что часто контракт становится непрактичным, но все еще возможен. Вот почему многие юристы по коммерческому праву рекомендуют точно указать, какие обстоятельства должны привести к возникновению оговорки о форс-мажоре.

В контрактах, в которых отсутствует оговорка о форс-мажоре, все же можно добиться отмены согласованных обязательств, полагаясь на договорные доктрины общего права, состоящие в «невыполнимости» и «несоблюдении цели», хотя эти доктрины применяются более узко.

Обеспокоены тем, что ваш контракт может не подлежать исполнению? Поговорите с адвокатом

Хотя контракт может казаться действительным на первый взгляд, бывают случаи, когда он не подлежит исполнению по закону. Если у вас есть опасения, что ваш контракт может не подлежать исполнению по закону, или вам нужна помощь в составлении контракта для вашего бизнеса, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным бизнес-юристом, чтобы убедиться, что ваш контракт действителен.

Ведение бизнеса в странах с гражданским правом — что нужно знать, чтобы избежать серьезных ловушек и проблемных областей в процессе переговоров

Дата публикации:

28 августа 2019

Глобализация строительной отрасли — это реальность, которая может позволить себе многие U.S. Contractors — значительные возможности для получения прибыли за рубежом. Развивающимся странам часто не хватает финансовых ресурсов, необходимых для поддержки необходимых инфраструктурных проектов. В результате они полагаются на экспортные кредитные агентства, Всемирный банк или иностранных инвесторов, которые настаивают на использовании надежных строительных подрядчиков. Американские подрядчики, безусловно, могут восполнить эти пробелы.

Поскольку две трети населения мира следуют системе гражданского права, подрядчики из США должны быть проинформированы об основных подводных камнях и основных проблемах в процессе переговоров в регионах гражданского права, включая страны Европы, Латинской Америки, некоторых частей Африки и Средний Восток.Ниже приведены несколько основных положений договора и основные различия, о которых следует помнить при заключении договоров в странах с гражданским правом.

Выбор закона

Для сторон крайне важно соблюдать применимое законодательство во время заключения договора, однако знание местного законодательства имеет важное значение. Даже если контракт включает положение о выборе права, многие страны гражданского права устанавливают собственное материальное право, регулирующее выполнение строительных работ.

Система гражданского права предусматривает категоризацию юридических вопросов, предписанную законодательным органом.Например, контракт на строительство является частью категории контрактов на выполнение работ и оказание услуг, к которым гражданско-правовой кодекс всегда будет применять набор стандартных и обязательных правил. Обязательные правила не могут быть отделены от контракта и включены в строительный контракт, в то время как правила по умолчанию применяются к строительному контракту, если специально не изменены. Следовательно, очень важно понимать последствия этих обязательных правил и правил по умолчанию.

Область применения

Объем строительного контракта является одним из наиболее важных положений, и различия между странами гражданского и общего права могут удивить U.С. подрядчиков. Как уже упоминалось, в странах гражданского права есть обязательные правила, которые применяются к строительным контрактам. Например, существенное или обязательное обязательство подрядчика — попытаться выполнить предписанный объем работ. Подрядчик не может исключить это обязательство, за исключением обстоятельств непреодолимой силы. Ограничение ответственности в отношении обязательных обязательств, скорее всего, не будет реализовано.

Во-вторых, в отличие от США, где на поставщика распространяется Единый торговый кодекс (UCC), поставщик строительных товаров из США в странах гражданского права может квалифицироваться как «подрядчик» и подпадать под те же обязательные правила в отношении работ и услуг, что и подрядчик, выполняющий работу.Поставщик строительных товаров из США может пожелать передать строительные обязательства подрядчику.

В-третьих, в юрисдикциях гражданского права отсутствует понятие «существенное завершение». Владелец не примет работу, пока все работы не будут закончены. Подрядчик, желающий избежать постоянной отсроченной приемки, должен четко определить, когда работа считается завершенной.

В-четвертых, за рубежом больше распространена модель «проектирование-сборка» (БД). Подрядчики, проектировщики и инженеры несут солидарную ответственность.Однако генеральных подрядчиков следует предупредить, что они сталкиваются с более высокими стандартами обслуживания в типовых контрактах DB и понимают, что они обязаны предупреждать владельца о конструктивных недостатках, которые они должны были разумно обнаружить.

График

В отличие от стран общего права, таких как США, формулировка «время имеет существенное значение» в странах гражданского права не требуется, потому что время всегда имеет значение. Протокол об отсрочке и нарушении закона о строительстве («Протокол SCL») является наиболее распространенным инструментом, используемым в странах гражданского права для предоставления рекомендаций по оценке воздействия отсрочки.

Обязательства (убытки)

Законы многих стран с гражданским правом ограничивают договорные ограничения в отношении возмещения убытков и обязательств по возмещению ущерба. В большинстве стран с гражданским правом собственник может обратиться в суд с требованием от подрядчика выполнить свои обязательства. В противном случае недовольный владелец может выступить за счет подрядчика или расторгнуть договор. Подрядчик, желающий избежать таких рисков и затрат, должен рассмотреть возможность ограничения конкретных показателей владельца.

В большинстве стран с гражданским правом стороны могут договориться об отсрочке возмещения заранее оцененных убытков, исполнение которых обычно обеспечивается судами, как и в системе общего права.

Разные условия на площадке

Согласно общему праву, собственник обычно несет риск различных условий участка, если в договоре не указано иное. В гражданском праве, однако, обычно проверяется, должен ли подрядчик разумно предвидеть риск. Есть различия между странами с гражданским правом. Во французских странах с гражданским правом риск изменения условий на стройплощадке в частном строительном проекте, как правило, лежит на подрядчике, в то время как в государственном проекте риск несет правительство.В то время как в странах с гражданским правом Германии правительство или собственник, как правило, несут риск как в государственных, так и в частных строительных проектах.

Процесс разрешения споров

Английский язык стал языком по умолчанию для разрешения международных строительных споров, а международный арбитраж является предпочтительным методом разрешения вышеупомянутых споров. Таким образом, в этом разделе будет рассказано, как некоторые из общих правил и методов международных арбитражных институтов разрешают международные строительные споры.

Существует несколько форумов, таких как Международный арбитражный суд (ICC) и Международный центр по урегулированию инвестиционных споров (ICSID), и они приняли разные правила. Арбитражная оговорка должна точно определять выбор закона, языка, местоположения, арбитражной организации и применимых правил. В статье также должно быть указано, будут ли один или три арбитра наблюдать за арбитражем.

Общее право и гражданское право существенно различаются в отношении того, как начинается, развивается и излагается спор.В отличие от Соединенных Штатов, где иск начинается с «краткого и ясного изложения иска», в системах гражданского права истец рассказывает большую часть своей истории заранее. Например, сторона в арбитражном разбирательстве ICC должна быть готова полностью обосновать свое требование вместе с ключевыми документами, хотя и не обязательно предоставлять всю корреспонденцию.

Дело также развивается по-разному в странах гражданского и общего права, и эти различия находят отражение в международных форумах по разрешению споров.В странах с гражданским правом открытий мало, если они вообще есть, однако в международных арбитражах появляется золотая середина. Например, Международная ассоциация адвокатов (IBA) разработала набор правил, позволяющих стороне подавать арбитру «Запрос на производство». В соответствии с этими правилами запрашивающая сторона может описать документы или «узкую и конкретную запрашиваемую категорию документов», которые, как обоснованно полагают, существуют и находятся в распоряжении противной стороны, вместе с объяснением того, как запрашиваемые документы имеют отношение к делу. и материал к делу.Несмотря на то, что Правила МАЮ были разработаны для обеспечения производства документов, в них не осталось положений о показаниях или опросах — и то, и другое редко встречается в международных арбитражах.

Документы также представлены по-разному в странах гражданского и общего права. В системах гражданского права практикующий должен представить трибуналу комплект документов до слушания без какого-либо предварительного представления свидетелем. Юрист по общему праву сделает то же самое, но ожидается, что каждый документ будет подтвержден живым свидетелем.Правила IBA обеспечивают компромисс, когда злоумышленник может возражать против введения документа, включая его отсутствие уместности, привилегий или справедливости. В свою очередь, предлагающая сторона должна продемонстрировать, почему она должна быть допущена.

Система гражданского права исходит из того, что лучшие доказательства исходят из документов, в то время как общее право придает больший вес живым показаниям. Более того, в гражданском праве роли поверенных значительно более ограничены, поскольку перекрестный допрос не допускается.Вместо этого роль юристов обычно сводится к тому, чтобы давать рекомендации судье по вопросам, которые следует задать.

В международных арбитражах прямые показания свидетелей стороны обычно представляются арбитрам в письменной форме до слушаний. Подход основан на признаках устранения неожиданности и замене показаний свидетелей. Правила IBA разрешают адвокату противной стороны задавать вопросы, но сначала вопросы задают арбитры.

Что касается экспертов, то подход гражданского права предусматривает, что трибунал назначает своего собственного эксперта, в то время как подход общего права или американский подход позволяет каждой стороне нанять своего собственного эксперта. В международных арбитражах снова используется несколько компромиссный подход, при котором арбитры заслушивают мнение экспертов каждой из сторон. Однако, если арбитры сталкиваются с противоречивыми экспертными заключениями, они могут назначить эксперта трибунала для помощи в разрешении конфликта. Каждой стороне обычно разрешается задавать вопросы эксперту трибунала.

В целом, при разрешении международных строительных споров крупные международные арбитражные учреждения пытались использовать подход, находящийся где-то посередине между системами гражданского и общего права.

Заключение

Хотя различия между системами гражданского права и общего права могут быть значительными, американских подрядчиков не следует отговаривать от работы за границей. Работая со знающими советниками и юристами, можно управлять рисками, связанными с международными возможностями, в частности, с помощью тщательно составленных строительных контрактов.Значительные возможности для получения прибыли ждут подрядчиков, которые осмотрительно участвуют в международных проектах.

Вернуться к новостям P&A

19 вещей, которые должны быть в каждом строительном контракте

Узнайте, какие подрядчики, а также владельцы домов и предприятий должны включить в строительный договор.

Независимо от того, являетесь ли вы подрядчиком, владельцем дома или бизнеса, вам нужен договор на строительство, в котором четко указаны права и обязанности каждой стороны.Контракт на строительство должен включать такие условия, как обеспечение наличия у подрядчика надлежащих лицензий и страховки, а также того, что владелец знает, что он может получить залоговое право механика на свою собственность, если он не заплатит.

Наличие четко определенного строительного контракта помогает обеим сторонам знать, чего ожидать заранее, поэтому нет никаких сюрпризов.

Виды строительных договоров

Не все строительные контракты подходят для всех. Они бывают четырех разных форматов, в зависимости от личных предпочтений и характера работы.Эти типы включают:

  • Контракты с фиксированной ценой или паушальной суммой. Предусматривая фиксированную цену за выполненную работу, эти контракты могут включать положения о заранее оцененных убытках или штрафах, если подрядчик завершит проект после запланированной даты завершения.
  • Контракты с оплатой труда. Сюда входят затраты на материалы плюс затраты на рабочую силу. «Плюс» может представлять фиксированную плату или процент и может включать гарантированную максимальную цену, так что плата за проект имеет верхний предел.Для проектов с некоторой неопределенностью, например, если домовладелец упускает детали, которые появляются после начала работ, контракт с оплатой затрат может помочь защитить подрядчика.
  • Контракты на сроки и материалы. Как и контракт с оплатой затрат, этот тип документа полезен для проектов с некоторой степенью неопределенности. Однако владелец обычно платит почасово или ежедневно, без фиксированной платы или процента «плюс». Подрядчик также может указать гарантированную максимальную цену, чтобы домовладелец был уверен в общей стоимости проекта.
  • Договоры ценообразования на единицу продукции. Подрядчики часто используют эти контракты при проведении торгов, особенно при выполнении работ по федеральным проектам. Ценообразование за единицу позволяет владельцу знать, что подрядчик взимает стандартную сумму без надбавки за конкретные единицы, необходимые для проекта.

Элементы договора на строительство

Договор на строительство с генеральным подрядчиком может содержать множество пунктов, но любое прочное соглашение должно содержать некоторые фундаментальные положения.Если вы не знаете, что включить, рассмотрите возможность использования контактной формы по строительству или попросите юриста подготовить для вас контракт.

Стандартные договоры на строительство должны содержать следующую информацию и пункты:

  1. Название подрядчика и контактная информация. Включите номер лицензии подрядчика, а также номер телефона, адрес электронной почты и адрес компании.
  2. Имя домовладельца и контактная информация. В дополнение к номеру телефона и адресу электронной почты владельца укажите адрес собственности, где будут проводиться работы, и подтвердите, что домовладелец владеет недвижимостью.Проведите поиск недвижимости в округе владельца, чтобы подтвердить право собственности.
  3. Опишите собственность в юридических терминах. Используйте описание собственности, найденное в акте, зарегистрированном в канцелярии окружного клерка.
  4. Перечислить приложения к договору. Сюда входят чертежи и любые другие спецификации, необходимые для работы.
  5. Стоимость. Перечислите, сколько стоит завершенный проект, и решите, будет ли домовладелец платить несколькими частями, а не только первоначальный взнос вначале.Если владелец платит частями, укажите даты выплаты и требуемые суммы.
  6. Отказ домовладельца в получении финансирования. Если домовладелец не может претендовать на получение финансирования, опишите, как домовладелец может расторгнуть договор.
  7. Описание работы и срок окончания. Это позволяет домовладельцу узнать, что между вами существует совпадение мнений. Этот пункт полностью описывает, что строится, и точную или предполагаемую дату завершения.Упоминайте, что время имеет значение, только если домовладелец этого требует.
  8. Право на остановку проекта. Это положение о прекращении работы необходимо, если домовладелец не заплатил вам. Также включите положения, объясняющие, как любая из сторон может расторгнуть договор.
  9. Право на задержку платежа. Домовладелец может отказаться платить взнос, если качество изготовления некачественное или существуют определенные условия.
  10. Средства правовой защиты при нарушении контракта. Каждая сторона имеет право подать иск о нарушении договора.Перечислите штат, в котором любая из сторон должна подать иск. Подрядчики должны использовать штат, в котором находится компания.
  11. Требования к соответствующим лицензиям, разрешениям и страховке. Подрядчики должны уточнить в своем штате, какие лицензии они должны получить, и убедиться, что они у них есть. Обеспечьте страховку ответственности и компенсацию работнику, но узнайте в надежной страховой компании, следует ли вам иметь какие-либо другие виды страхования.
  12. Непредвиденные обстоятельства и стихийные бедствия. Предусмотрите, что произойдет в случае непредвиденных обстоятельств или стихийных бедствий, таких как ураганы, наводнения или недоступность материалов.
  13. Осмотр и доступ. Это позволяет владельцу осматривать собственность в разумные сроки, а подрядчику — неограниченный доступ к собственности.
  14. Заказы на внесение изменений. Если какая-либо из сторон решает, что они хотят отклониться от контракта, укажите, что это допустимо при представлении письменного документа, одобренного обеими сторонами и подписанного с соблюдением формальностей, требуемых для первоначального соглашения.
  15. Гарантии. Подрядчики гарантируют, что их работа не имеет дефектов, что они выполняются «качественно» и что они исправят любые дефекты в сроки, конкретно указанные в контракте.
  16. Субподрядчики не удерживают залог. Этот пункт защищает домовладельца от получения залогового права механика от субподрядчика. Первичный подрядчик должен обеспечить, чтобы в их контрактах с субподрядчиками четко определялась их ответственность в случае невыполнения ими своих обязательств по вашему контракту с ними.
  17. Размер ущерба и ограничение ответственности. Обе стороны могут договориться о возмещении убытков из-за несвоевременного исполнения или других непредвиденных проблем.
  18. Утилизация всех материалов и состояния после завершения. Подрядчики соглашаются избавиться от лишних и опасных материалов и оставить имущество в состоянии «чистота метлы».
  19. Подпись и дата обеих сторон. Нотариальное заверение не требуется, если этого не требует государство, в котором выполняется работа.

Контракт на прочное строительство должен содержать все вышеперечисленные пункты, а возможно, даже больше. Если вам нужна помощь в составлении договора, проконсультируйтесь с бизнес-юристом.

4 общих типа договоров на строительство

Контракт на строительство представляет собой юридически обязывающее соглашение как для владельца, так и для застройщика, в котором говорится, что выполненная работа получит определенную сумму компенсации. Также может быть указано, как будет распределяться эта компенсация. В отрасли используется несколько типов строительных контрактов, но есть определенные типы строительных контрактов, которые предпочитают профессиональные строители.

Типы строительных контрактов обычно определяются способом выплаты средств. В нем подробно описаны другие конкретные термины, такие как продолжительность, качество, характеристики и некоторые другие элементы. Эти основные типы контрактов могут иметь множество вариаций и могут быть настроены в соответствии с конкретными потребностями продукта или проекта.

Тип контракта с единовременной выплатой или фиксированной ценой

Этот тип контракта предусматривает общую фиксированную цену на все виды деятельности, связанные со строительством.Контракты с единовременной выплатой могут включать стимулы или льготы за досрочное расторжение или также могут предусматривать штрафы, называемые заранее оцененными убытками, за позднее расторжение.

Контракты с единовременной выплатой предпочтительнее, когда ясный объем и определенный график были рассмотрены и согласованы.

Этот контракт должен использоваться, когда риск необходимо передать строителю, а собственник хочет избежать заказов на изменение для неуказанных работ. Тем не менее, подрядчик также должен включать некоторые процентные расходы, связанные с принятием на себя этого риска.Эти затраты будут скрыты в фиксированной цене. По контракту с единовременной выплатой труднее вернуть кредит за незавершенную работу, поэтому учитывайте это при анализе ваших вариантов.

Контракты Cost Plus

Этот тип контракта предполагает оплату фактических затрат, покупок или других расходов, возникших непосредственно в результате строительной деятельности. Контракты «затраты плюс» должны содержать конкретную информацию об определенной заранее оговоренной сумме (некоторый процент от стоимости материалов и рабочей силы), покрывающей накладные расходы и прибыль подрядчика.Затраты должны быть детализированы и классифицированы как прямые или косвенные. Существует несколько вариантов контрактов «затраты плюс», наиболее распространенными из которых являются:

  • Стоимость плюс фиксированный процент
  • Стоимость плюс фиксированная ставка
  • Cost Plus с контрактом с гарантированной максимальной ценой
  • Cost Plus с гарантированной максимальной ценой и бонусным контрактом

Контракты «затраты плюс» используются, когда объем не был четко определен, и ответственность за установление некоторых ограничений на сумму счета, выставляемого подрядчиком, лежит на владельце.Когда используются некоторые из вышеупомянутых опций, эти стимулы будут служить для защиты интересов владельца и избежания взимания платы за ненужные изменения.

Имейте в виду, что контракты «затраты плюс» трудно или труднее отслеживать, и потребуется более тщательный контроль.

Контракты на сроки и материалы, когда объем не ясен

Временные и материальные контракты обычно предпочтительны, если объем проекта не ясен или не определен. Владелец и подрядчик должны установить согласованную почасовую или дневную ставку, включая дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе строительства.

Затраты должны классифицироваться как прямые, косвенные, надбавки и накладные расходы и должны быть включены в контракт. Иногда владелец может захотеть установить лимит или конкретную продолжительность проекта для подрядчика, который должен быть соблюден, чтобы свести к минимуму риск владельца. Эти контракты полезны для небольших объемов или когда вы можете реалистично предположить, сколько времени потребуется, чтобы завершить объем.

Контракты ценообразования на единицу продукции

Контракты на единицу ценообразования — это еще один тип контрактов, обычно используемый строителями и федеральными агентствами.Цены за единицу продукции также могут быть установлены в процессе торгов, поскольку владелец запрашивает конкретные количества и цены на заранее определенное количество единиц продукции.

Предоставляя цены за единицу продукции, владелец может легко убедиться, что с него взимаются не завышенные цены на приобретаемые товары или услуги. Цена за единицу может легко повышаться и / или понижаться во время изменения объема, что упрощает для владельца и застройщика достижение договоренностей во время заказов на изменение.

Разъяснение 5 основных типов строительных контрактов

Поскольку нет двух одинаковых строительных проектов, существует множество различных типов строительных контрактов, которые удовлетворяют потребности всех вовлеченных сторон.Знание того, какой контракт лучше всего подходит для проекта, помогает владельцам, подрядчикам и поставщикам управлять рисками и обеспечивать максимально гладкое выполнение работ и платежей.

В этой статье мы рассмотрим 5 основных типов контрактов в строительстве и ответим на следующие вопросы по каждому из них:

  • Каковы общие черты каждого типа контрактов? В чем их преимущества и недостатки?
  • Кто несет наибольший риск по каждому контракту?
  • В каких проектах чаще всего используется каждый контракт?

5 основных типов контрактов на строительство

Контракты с единовременной выплатой

Контракты с единовременной выплатой , также известные как контракты с фиксированной ценой, являются самым основным типом контрактов на строительство.Это потому, что они устанавливают одну фиксированную цену на всю работу, выполняемую в рамках них. По этой причине в строительстве чрезвычайно распространены контракты с единовременной выплатой. Скорее всего, большинство подрядчиков в прошлом заключали несколько контрактов с единовременной выплатой.


Погрузитесь глубже: контракты с единовременной выплатой


Однако, какой бы простой ни казалась формула с единой ценой, контракты с единовременной выплатой не так уж и просты. Вот несколько ключевых преимуществ и недостатков контрактов с единовременной выплатой:

Плюсы единовременной выплаты
  • Контракты с единовременной выплатой упрощают торги .Указание общей цены вместо подачи нескольких заявок упрощает процесс выбора для владельцев и GC.
  • Отделка с недостаточным бюджетом означает высокую рентабельность . Поскольку цена проекта очевидна, недостаточный бюджет на отделку означает, что вы сэкономите деньги.
Минусы единовременной выплаты
  • Просчеты разрушают маржу . При составлении контракта с единовременной выплатой вам необходимо учитывать каждую переменную. Поскольку существует одна установленная цена, неожиданные неудачи или изменения во время проекта напрямую сокращают вашу прибыль.
  • Чем крупнее проект, тем больше возможностей для потерь . Если вы работаете с субподрядчиками и поставщиками, нет права на ошибку. Цена этих неизбежных ошибок и неудач на подуровнях напрямую зависит от единовременной цены.

Как видите, контракты с единовременной выплатой сопряжены со значительным риском для подрядчиков, поскольку они не учитывают непредвиденные расходы или задержки после начала проекта. Ошибки означают, что вы зарабатываете меньше денег или, что еще хуже, теряете деньги на проекте.

Вот почему контракты с единовременной выплатой лучше всего подходят для небольших проектов с предсказуемыми объемами работ.

Контракты на время и материалы

В отличие от контрактов с единовременной выплатой, контракты на время и материалы (T&M) лучше всего подходят для проектов, объем работ в которых четко не определен. Контракты на время и материалы возмещают подрядчикам стоимость материалов и устанавливают почасовую или дневную ставку оплаты.


Погрузитесь глубже: Контракты на время и материалы

Вот обзор плюсов и минусов контрактов на время и материалы:

Плюсы T&M
  • Контракты на время и материалы гибкие .Поскольку заказчик возмещает подрядчику стоимость материалов и выплачивает почасовую оплату, покрываются непредвиденные задержки, препятствия и другие изменения в объеме работ.
  • Контракты на время и материалы позволяют проводить простые переговоры . Установить правила, какие материалы будут покрыты и какая будет почасовая оплата, проста с контрактами на время и материалы.
Минусы T&M
  • Отслеживание времени и материалов занимает много времени .Регистрация каждой стоимости материала по проекту — непростая задача, и отсутствие точного числа по завершении означает снижение прибыли. Выполнение здесь тщательной работы означает, что вы тратите больше времени на вычисление чисел и меньше — на выполнение работы.
  • Эффективность не вознаграждается . Поскольку контракты на время и материалы оплачиваются по часам или дням, нет никакого реального стимула завершить проект раньше срока. Тем не менее, это обычная практика, когда за досрочное финиширование назначается премия.

Если учесть непредсказуемый характер любого конкретного строительного проекта, собственник несет значительный риск, связанный с контрактами на сроки и материалы. Это потому, что они должны платить подрядчику за любые непредвиденные расходы, изменения или превышение сроков, которые имеют место в ходе проекта и обходятся им дороже, чем они изначально планировали.

Контракты с возмещением затрат

Контракты с возмещением затрат , также известные как контракты на возмещение затрат , предполагают, что владелец оплачивает подрядчику затрат , понесенных в ходе проекта плюс установленную сумму денег для получения прибыли , который можно определить как процент от общей стоимости проекта.


Dive Deeper: контракты с учетом затрат


Затраты, покрываемые по контрактам с оплатой затрат, могут включать прямые затраты (т. Е. Прямые затраты на оплату труда и материалы), косвенные затраты (т. Е. Служебные помещения, командировочные расходы и расходы на связь) и прибыль (т.е. согласованная комиссия или наценка).

Плюсы затрат плюс
  • Контракты затрат плюс гибкие . Контракты с оплатой затрат позволяют владельцам вносить изменения в конструкцию по ходу работы, а подрядчики знают, что им будут платить за дополнительное время или материалы, которые потребуются для этих изменений.
  • Просчеты не разрушительны . Поскольку контракты с оплатой плюс по своей природе являются гибкими, неточности в первоначальной заявке не так опасны, как в контрактах с единовременной выплатой.
Минусы стоимости плюс
  • Обоснование некоторых затрат может быть затруднено . Контракты с оплатой затрат требуют от подрядчиков обоснования затрат на данный проект. Иногда эти затраты трудно учесть, и владельцы могут сопротивляться возмещению косвенных затрат, таких как административные расходы и пробег.
  • Стоимость материалов может поставить подрядчиков в тупик . Так как контракты с оплатой затрат основываются на возмещении расходов, оплата за материалы больше, чем вы ожидали, может означать, что вам не хватит денег на оставшуюся часть проекта.

Когда дело доходит до контрактов с оплатой затрат, большая часть риска ложится на собственника. Это потому, что подрядчику оплачиваются все расходы, понесенные в ходе проекта, а любые непредвиденные расходы выплачиваются собственником.По этой причине контракты с оплатой затрат лучше всего подходят для проектов, в которых требуется большая творческая гибкость.

Контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу разделяют общую работу, необходимую для завершения проекта, на отдельные единицы. Они также известны как договора об оценке , договора об оценке и оплате или договора о переоценке . Подрядчик предоставляет владельцу оценку стоимости каждой единицы работы, а не оценку проекта в целом.


Dive Deeper: контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу полезны для проектов, в которых работа повторяется, сильно зависит от материальных затрат, а объем необходимой работы не ясен до начала проекта.

Плюсы цены за единицу
  • Контракты на цену за единицу упрощают выставление счетов . Контракты с ценой за единицу позволяют повысить прозрачность. Владельцы могут легко понять каждую стоимость, которая входит в окончательную цену контракта, потому что цена каждой единицы заранее определена.Это помогает избежать споров и споров, когда пора расплачиваться.
  • Если требуется дополнительная работа, норма прибыли остается прежней . Любая дополнительная работа, которая требуется, просто добавляется как еще одна единица с предварительно установленной ценой, что упрощает управление заказами на изменение и другими изменениями объема работ.
Минусы цены за единицу
  • Предсказать окончательную стоимость контракта может быть сложно . Обычно количество единиц, необходимых для завершения проекта, неизвестно сразу.Это означает, что владельцы могут заплатить больше, чем они ожидали.
  • Повторное измерение может задержать платеж . Повторное измерение или способность владельца сравнить цену каждой единицы с общей стоимостью проекта может замедлить оплату. Хотя прозрачность — это то, к чему мы все должны стремиться, возможно, вы захотите это рассмотреть.

Когда дело доходит до контрактов с ценой за единицу, большая часть риска лежит на владельце, потому что он должен возместить стоимость неожиданно добавленных единиц.Однако прозрачность, которую они предоставляют, является огромной выгодой для всех вовлеченных сторон.

Контракты GMP

Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливают предел цены контракта. С этим типом строительного контракта владелец собственности не будет превышать контрактную цену. Любые материальные или трудовые затраты, превышающие эту цену, должны покрываться подрядчиком.

Иногда другой тип строительного контракта может также включать положение GMP. Например, контракт «затраты плюс» может включать пункт, ограничивающий общие затраты гарантированной максимальной ценой.


Погрузитесь глубже: контракты GMP


Гарантированные максимальные цены — обычная черта строительных контрактов, и они лучше всего подходят для проектов с небольшим количеством неизвестных. Например, строительство розничной сети с многократно используемыми планами.

Плюсы GMP
  • Контракты GMP делают проекты быстрее . Окончательная цена контракта ускоряет процесс торгов и упрощает финансирование проектов, поскольку кредиторы заранее знают максимальную сумму, которую будет стоить данный проект.
  • Контракты GMP стимулируют экономию . Наличие фиксированных накладных расходов побуждает подрядчиков сокращать затраты и завершать работы раньше срока. Владельцы обычно соглашаются разделить сбережения со своими подрядчиками.
Минусы GMP
  • Контракты GMP накладывают риск на подрядчиков . К сожалению, контракты GMP вынуждают сторону, выполняющую работу, покрывать превышение затрат в случае превышения максимальной цены контракта.
  • Рассмотрение и согласование контрактов GMP может занять больше времени .Чтобы защитить себя от превышения предельной цены, подрядчики могут попытаться увеличить максимальную цену контракта. Когда это происходит, процесс переговоров затягивается, и запуск проекта занимает больше времени.

Поскольку владелец не будет платить за перерасход средств, контракты с гарантированной ценой перекладывают значительный риск на подрядчиков. Принимая во внимание этот риск, подрядчики могут использовать хорошее программное обеспечение для оценки затрат. Расчет стоимости работ является важным процессом бухгалтерского учета любого строительного проекта, и наличие надежной оценки минимизирует риск, помогая подрядчикам избежать завышения или занижения цены для владельца.

Стандартизированные строительные контракты

По своей сути каждый строительный контракт является соглашением. Вы и нанимающая сторона должны обсудить параметры проекта, чтобы прийти к общему выводу о том, какой тип контракта лучше всего использовать. В конечном итоге хороший контракт приносит одинаковую пользу обеим сторонам.

Американский институт архитекторов (AIA) и ConsensusDocs выпускают стандартизированные контрактные документы в различных форматах, включая типы контрактов здесь. Работа с существующим профессиональным шаблоном контракта может дать вам уверенность в том, что многие другие строительные компании используют те же условия и положения.


Подробнее о контрактах AIA


В каждом типе строительного контракта вы все равно должны остерегаться проблемных положений.

Всегда проверяйте любой контракт на строительство, который вы подписываете, на предмет положений и положений об удержании и непредвиденных обстоятельствах, которые могут повлиять на вашу способность получать своевременную оплату.

Резюме

Название статьи

Контракты на строительство: 5 основных типов контрактов

Описание

Изучите 5 наиболее распространенных типов контрактов на строительство, плюсы и минусы для подрядчиков и факторы риска, на которые следует обращать внимание.

Имя издателя

Levelset

Логотип издателя

10 основных проблем в строительных контрактах

Некоторые из наиболее важных инструментов управления рисками, которыми располагает сторона, — это контракты, которые она заключает с другими сторонами, участвующими в строительном проекте. В рамках этих договоров риск в основном распределяется через положения о возмещении убытков и требованиях страхования. Управлять рисками можно не только с помощью разумных методов ведения бизнеса и строительства (таких как надлежащее предварительное планирование, проверенные средства и методы строительства, использование опытного персонала и строгие программы безопасности), но также путем тщательной подготовки и анализа контрактов.Далее следует краткий обзор некоторых ключевых концепций распределения рисков и управления рисками, которые следует учитывать при подготовке или заключении следующего строительного контракта.

Распределение риска на стороне, которая находится в наилучшем положении для контроля этого риска
Фундаментальная концепция управления рисками заключается в том, что владельцы и подрядчики должны предвидеть потенциальные риски проекта и определять, выгоднее ли брать на себя ответственность за каждый риск или возложить ответственность за этот риск на другую сторону.С точки зрения управления рисками важно назначить риск проекта той стороне, которая лучше всего способна контролировать и управлять им. Например, владелец проекта захочет переложить риск того, что кто-то пострадает в результате строительных работ, на подрядчика, который находится в лучшем положении, чтобы обеспечить безопасную рабочую площадку. Подрядчик захочет переложить риск ошибок проектирования на владельца, который часто заключает договор с архитектором и, следовательно, находится в лучшем положении для устранения и минимизации этих потерь.Это типы рисков, которые следует учитывать в контракте на строительство, чтобы стороны знали заранее, кто несет ответственность за какой риск.

Распределение рисков посредством положений о возмещении
Положения о возмещении убытков, как правило, представляют собой раздел в контракте, который требует, чтобы одна сторона оплатила убытки, понесенные другой стороной (и, часто, чтобы защитить другую сторону от требований о таких убытках), как в результате претензий третьих лиц. Следуя примеру распределения рисков, изложенному выше, положение о возмещении по строительному контракту часто требует, чтобы подрядчик возмещал и защищал владельца от претензий в отношении телесных повреждений и имущественного ущерба, возникших в результате халатности подрядчика или одного из его субподрядчиков во время выполнение работы.Другая оговорка о возмещении убытков может потребовать от владельца возместить и защитить подрядчика от претензий, основанных на существовании опасных материалов на проектной площадке, над которыми подрядчик не имеет контроля.

Резервное копирование положений о возмещении за счет страхования
Положения о возмещении по контрактам, включенные в контракты, действительны только в той мере, в какой их сила зависит от способности страхователя их выполнить. Лицо, возмещающее убытки, должно иметь финансовые возможности для выполнения своих обязательств по возмещению убытков.Соответственно, при передаче риска через положение о возмещении важно убедиться, что получатель (или получатель возмещения) имеет или может получить экономически эффективным способом страховое покрытие, достаточное для оплаты принятых обязательств по возмещению убытков. Одно из предостережений в отношении этого общего принципа заключается в том, что некоторые риски, предусмотренные положением о возмещении ущерба, такие как ответственность, возникающая в результате умышленного неправомерного поведения лица, осуществляющего возмещение, не подлежат страхованию из-за морального риска и / или соображений государственной политики.Отсутствие страховки для такого поведения, однако, не обязательно является веским аргументом в пользу отказа от требования возмещения — сторона, лучше всего способная контролировать убыток, должна быть той, которая возмещает другой стороне от этого убытка и против него, независимо от того, является ли страхование. доступны для поддержки возмещения.

Страхование — основополагающий способ управления рисками
Если сторона несет ответственность за определенный тип убытков по проекту, она захочет получить страховку на этот убыток, чтобы минимизировать свои затраты, если убыток будет реализован.Соответственно, при подготовке требований к страхованию для контрактов, связанных со строительством, важно определить и рассмотреть обязательства по рискам, связанные с каждой дисциплиной проекта, и убедиться, что лимиты адекватны для покрытия возможных убытков.

Специалисты по дизайну
Требования по страхованию контрактов для профессионалов в области дизайна (например, архитекторов, инженеров и т. Д.) Должны включать общую ответственность за автомобили и коммерческую деятельность; компенсация работникам / ответственность работодателя; и, самое главное, страхование профессиональной ответственности.Пределы страхового покрытия профессиональной ответственности дизайнеров особенно важны. Поскольку политика профессиональной ответственности обычно покрывает убытки, возникающие по всем проектам профессиональных дизайнеров, а не только по вашему проекту, важно, чтобы совокупный лимит был достаточно высоким. Действительно, владельцы часто рассматривают возможность введения дополнительных лимитов для покрытия профессиональной ответственности или требования, чтобы покрытие было «конкретным для конкретного проекта» либо посредством отдельной политики проекта, либо сублимитов, применимых только к проекту.Для крупных проектов собственник также может рассмотреть возможность получения страхового покрытия профессиональной ответственности владельцев, которое возмещает собственнику напрямую убытки, возникшие в результате профессиональной небрежности профессионала-проектировщика, превышающие пределы, предусмотренные собственной политикой профессиональной ответственности профессионала-проектировщика.

Подрядчики и субподрядчики
Подрядчики и субподрядчики, выполняющие строительные работы по проекту, должны быть обязаны нести ответственность за автомобиль, коммерческую общую ответственность (CGL) и политику компенсации работникам / ответственности работодателей, а также политику сверхтребования, обеспечивающую покрытие превышение пределов автомобилей и полисов CGL.Для тех подрядчиков и субподрядчиков, выполняющих какие-либо функции проектирования и строительства, также должно требоваться покрытие профессиональной ответственности. Для предотвращения пробелов в страховании требования подрядчиков и субподрядчиков по страхованию должны включать страхование ответственности за загрязнение. Если владелец обеспечит покрытие рисков собственности или строителя, как обсуждается ниже, подрядчики и субподрядчики должны рассмотреть необходимость в «поплавке установки» или аналогичном покрытии для защиты своего оборудования и материалов на площадке, за ее пределами и в пути.

Покрытие рисков собственности / застройщика
Хотя покрытие ответственности, упомянутое выше, распространяется на большинство несчастных случаев, связанных с проектами, приводящих к (i) телесным повреждениям и (ii) ущербу собственности, кроме того, что строится, в большинстве случаев оно не покрывает ущерб возводимая конструкция или используемые материалы. Этот ущерб, однако, можно покрыть путем заключения полиса «на риск застройщика». Хотя иногда возможно покрыть ущерб строительным проектам в соответствии с существующей политикой собственности владельца, существуют ограничения покрытия в стандартных формах страхования имущества, которые делают приобретение политики риска строителя желательной в большинстве случаев.Если приобретается политика риска застройщика, следует учитывать, получит ли ее владелец или подрядчик. Это определение лучше всего делать на индивидуальной основе, принимая во внимание такие факторы, как тип проекта (например, новое строительство или реконструкция существующей структуры), тип контракта (стоимость плюс или оговоренная сумма), финансирование / требования кредитора (владелец может захотеть «связать» мягкую стоимость и покрытие потери дохода с политикой риска застройщика, чтобы избежать задержек с претензиями и споров между страховщиками по поводу покрытия), наличие основной программы собственности (владелец или подрядчик), местонахождение проекта , относительный экономический рычаг сторон для согласования наиболее выгодной премии и покрытия, уровень сложности подрядчика и желание владельца участвовать в управлении рисками, связанными с конкретным проектом.При этом собственники чаще, чем подрядчики, приобретают страховку строительного риска, которая покрывает интересы всех других сторон, заинтересованных в проекте.

Обеспечительные облигации также используются для управления риском
Риски невыполнения обязательств и неплатежей разделяются владельцами, подрядчиками и субподрядчиками всех уровней. Оба этих риска могут повлиять на своевременное завершение проекта в рамках бюджета. По этой причине владельцы часто требуют от подрядчиков разместить гарантийное обязательство, которое обычно обязывает эмитента облигации (известной как «поручительство») завершить проект, если подрядчик прекращает работу, а также платежное обязательство, которое обычно обязывает поручителя. производить платежи подрядчика субподрядчикам, если подрядчик этого не делает.Аналогичным образом, подрядчики будут требовать выплаты и гарантийные обязательства от субподрядчиков, чтобы снизить риск невыполнения обязательств субподрядчиками и неуплаты субподрядчиками платежей субподрядчикам или поставщикам. В некоторых случаях подрядчики будут использовать «страхование дефолта субподрядчика», которое возместит застрахованному подрядчику убытки, понесенные в результате невыполнения субподрядчиком своих обязательств.

Устранение возможных пробелов в страховании и покрытии облигаций

Как обсуждалось выше, многие продукты по управлению рисками, включая страховые полисы и облигации, необходимы для покрытия рисков, связанных с строительным проектом.Положения страхового полиса составлены таким образом, чтобы создать в одном полисе точное покрытие, которое исключается другим полисом. В максимально возможной степени покрытие, предоставляемое этими полисами, должно соответствовать друг другу. Поэтому разумно, чтобы страховой брокер и / или поверенный проверили всю программу управления рисками, чтобы выявить пробелы в покрытии и предложить поправки, одобрения и дополнительное покрытие для устранения этих пробелов.

Добавление защиты путем включения дополнительных требований к страхованию
Владельцам и подрядчикам следует потребовать от всех подрядчиков и / или субподрядчиков добавить владельца и подрядчика в качестве дополнительных страхователей в соответствии с политиками ответственности нижестоящих сторон.Дополнительный застрахованный статус добавляет уровень защиты не только к требованиям владельца или подрядчика о возмещении убытков, но и к его собственному страховому покрытию. Ключевым преимуществом дополнительной страховки является то, что у страховщика есть авансовая обязанность защищать требования, предъявленные дополнительным страхователям, тогда как большинство положений о возмещении требуют только, чтобы получатель возмещения возмещал любые расходы на защиту. При составлении дополнительных страховых положений часто рекомендуется включать требование о том, чтобы дополнительный страховой индоссамент был достаточно широким, чтобы охватывать как текущие, так и завершенные операции, а также дополнительную ответственность страхователя, возникающую в результате работы, на первичной и добровольной основе.Однако убедитесь, что вы не просите, чтобы вас называли «дополнительным поименованным застрахованным», поскольку это может наложить нежелательные обязательства, такие как оплата франшизы, удержания самострахования или страхового взноса, если первый поименованный застрахованный не сделает этого.

Обеспечение наличия отказов от суброгации
Включение отказа от суброгации гарантирует, что многие риски проекта должным образом передаются от договаривающихся сторон их страховщикам. По сути, такие положения не позволяют страховщикам передавать риск обратно сторонам проекта, расположенным ниже по течению, поскольку они не позволяют страховщикам требовать от других участников проекта возмещения сумм, уплаченных по претензиям.Поскольку страховщик «стоит на месте» своего страхователя при предъявлении требования о суброгации, он не может предъявить такой иск, если его страхователь отказался от этого права в своем договоре с предположительно виновной стороной. По этой причине отказ от суброгации гарантирует, что переданный риск проекта остается у страховщиков.

Не полагайтесь на страховые сертификаты
Многие стороны строительного проекта не могут надлежащим образом подтвердить, что требования по страхованию проекта были удовлетворены ни при исполнении контракта, ни на протяжении всего срока реализации проекта.Требуемые лимиты покрытия, дополнительный застрахованный статус и отказы от суброгации не дают никаких преимуществ, если они не были получены или им разрешено истечь. Владельцы и подрядчики часто полагаются на беглый просмотр страховых свидетельств, чтобы «подтвердить» соблюдение страховых требований. Такая практика рискованна, так как многие страховые сертификаты содержат неверную и / или неполную информацию, например, не упоминают об исключениях или одобрениях, влияющих на риск. Кроме того, большинство страховых свидетельств оформляется по стандартной отраслевой форме.Суды установили, что эти формы настолько изобилуют явными заявлениями об отказе от ответственности, что не являются юридически обязательными для стороны, их предоставляющей. Таким образом, рекомендуется требовать в договоре не только свидетельство о страховании, подтверждающее надлежащее страховое покрытие, дополнительный застрахованный статус и отказ от суброгации, но также предоставление соответствующих подтверждений (если не самих полисов), подтверждающих такое покрытие. Выполнение тщательного анализа предоставленной информации значительно уменьшит, если не устранит, беспокойство, затраты и потерянное время, понесенные после того, как после подачи претензии обнаружится, что страховое покрытие, указанное в страховом свидетельстве, на самом деле не соответствует фактическим полисам. предоставлять, а не то, что требуется по соответствующему контракту.

Перед подписанием контракты должны быть рассмотрены компетентным юристом и ознакомлены с контрактами на предмет согласованности
Каждый строительный проект включает в себя несколько контрактов, каждый из которых должен быть согласованным и дополнять друг друга. Например, положения о разрешении споров должны быть гармонизированы, чтобы все вовлеченные стороны могли одновременно участвовать в одном производстве; это позволит избежать противоречивых результатов, которые могут возникнуть, если есть несколько разных случаев, касающихся одних и тех же проблем.Требования кредиторов и владельцев проектов в отношении сроков платежей и ограничений должны быть должным образом отражены во всех контрактах по проектам, чтобы положения о платежах были единообразными во всех контрактах. Кроме того, многие кредиторы, владельцы и подрядчики используют формы договоров с требованиями о страховании и возмещении, которые являются устаревшими, не имеющими исковой силы или недоступными по иным причинам. Принуждение стороны к оформлению страховки в форме, которая больше не предлагается или предлагается только с непомерно высокой премией, не отвечает интересам проекта.Чтобы избежать этих проблем, очень важно, чтобы контракты проверял опытный поверенный. Что не менее важно, ничто не заменит того, чтобы каждая сторона внимательно читала свой контракт перед подписанием. Помимо очевидных проблем, связанных с ошибками и неточной информацией, которые проникают в заключенные контракты, тщательный анализ может выявить дополнительные риски, неправильно распределенные риски и другие проблемы, которые юрист, который часто не так хорошо знаком с проектом, как клиент, не сможет уловить. Всегда помните, что немногие соглашения являются идеальными и что тщательный анализ контрактов является одним из наиболее важных шагов в процессе управления рисками.

Письма о намерениях в строительстве

В действительности, однако, стороны часто оказываются под коммерческим давлением с целью начать работы или подготовительные работы как можно скорее и обращаются к «письму о намерениях», пока они продолжают переговоры по полному контракту. В некоторых случаях формальный контракт никогда не будет заключен.

Заключение договора о намерениях (LOI) может позволить сторонам получить преимущество перед строительной программой рядом полезных способов, позволяя им начать инструктировать субподрядчиков или начать процесс проектирования.Однако они создают риски для обеих сторон.

Некоторые LOI создают связывающие обязательства для сторон, а некоторые нет, в зависимости от обстоятельств и формулировки. Стороны не могут обойтись без замены LOI официальным контрактом, и в случае возникновения споров им необходимо будет решить вопрос о том, какое юридическое обязательство было создано — если таковое имеется — и какие права оно дает каждой стороне.

Что такое письмо о намерениях?

Термин «письмо о намерениях» не имеет технического юридического значения и используется для описания всевозможных контрактов.Обычно он используется для описания письма от работодателя подрядчику (или от главного подрядчика к субподрядчику), в котором указывается намерение работодателя заключить официальный письменный контракт на выполнение работ, описанных в письме, и с просьбой к подрядчику начать эти работы. до подписания официального контракта. Хотя LOI может иметь разные формы, по сути, это сообщение, выражающее намерение заключить договор в будущем.

Обычно LOI работает одним из трех способов:

  • как необязательное заявление о будущих намерениях обеих сторон, иногда называемое «письмом-утешением»;
  • в качестве промежуточного контракта на собственных условиях, который будет регулировать отношения между сторонами до тех пор, пока не будет подписан официальный письменный контракт;
  • в качестве окончательного контракта, который, несмотря на отсутствие формального исполнения, считается включенным в условия официального письменного контракта, который стороны планировали.

Для простоты мы будем называть эти три типа LOI типами A, B и C соответственно. Решение о том, в какую категорию попадает LOI, зачастую принимает только суд.

Для создания юридически обязывающего контракта необходимо наличие ряда элементов. К ним относятся:

  • уверенность в ключевых терминах;
  • возмещение («цена», уплаченная по договору в обмен на исполнение другой стороной своих обязательств; и
  • обоюдное намерение заключить юридически обязывающий договор.

Если есть сомнения относительно того, был ли заключен обязательный договор, суды будут проверять, присутствуют ли все эти элементы.

LOI тип A: без контракта

Эффект LOI типа A заключается в разрешении подрядчику выполнять работы. Однако, поскольку формального контракта нет, подрядчик в лучшем случае будет получать оплату только на «количественной основе», то есть разумную оплату за проделанную работу. Подрядчик может остановить работу в любое время без предварительного уведомления, а работодатель также может потребовать прекращения работы в любое время без предварительного уведомления.Работодатель не сможет предъявить встречный иск о нарушении контракта в случае задержки или дефектной работы, потому что контракт отсутствует, хотя недостатки могут быть приняты во внимание при оценке стоимости работы.

Существует относительно немного дел, в которых делается вывод о том, что письмо о намерениях относится к этому типу, поскольку суды обычно пытаются заключить договор на основе письма на основе предполагаемых намерений сторон. Однако для этого должно быть объективно ясно, что стороны пришли к соглашению как по тем вопросам, которые сами стороны сочли необходимыми, так и по тем вопросам, которые объективно необходимы для заключения контракта.Контракта не будет, и LOI будет типа A, если:

  • Письмо о намерениях и сопутствующие доказательства позволяют предположить, что переговоры продолжались по вопросам, которые стороны считали существенными для существования договорных отношений;
  • LOI явно зависит от события, которого не произошло.

Письмо о намерениях типа B: промежуточные контракты, условия которых не соответствуют условиям предполагаемого окончательного контракта

Основной вопрос обычно будет заключаться в том, был ли промежуточный контракт заменен полным контрактом, особенно если LOI выражается как истекающий в установленную дату, и стороны игнорируют истечение срока и продолжают выполнять контракт.Часто возникает соблазн просто продолжить работу, но в случае превышения согласованных лимитов существует риск того, что не будет права на оплату. Кроме того, LOI обычно не предусматривает вопросов, которые решаются в полных контрактах, таких как изменения, продление сроков и дефекты.

И наоборот, существует также риск того, что, если стороны продолжат работу после истечения срока действия, они могут быть сочтены заключившими полностью обязательный договор, переговоры по которому они вели. Суды могут прийти к выводу, что своим поведением стороны отказались от любых положений о полном контракте, которые не становятся обязательными до тех пор, пока он не будет подписан.

Если имеется временный договор, важно, чтобы стороны не теряли внимания при заключении договорных переговоров.

Письмо о намерениях типа C: промежуточный контракт, включающий окончательные условия

Правильная интерпретация LOI типа C заключается в том, что это контракт, который был создан на условиях, предусмотренных сторонами для включения в окончательный контракт, даже если формальный письменный контракт не был заключен. В зависимости от фактов стороны могут считаться заключившими временный договор на условиях окончательного, в ожидании его исполнения, или согласились вообще отказаться от формального исполнения.

Суды признают, что стороны могут просто не выполнить окончательное формальное соглашение. Таким образом, если LOI указывает на намерение заключить договор на стандартных условиях, подрядчик начинает работу на основании письма и остается только окончательное исполнение, суд, скорее всего, придет к заключению, что стороны заключили договор, который включает эти стандартные условия.

Это будет независимо от отсутствия заключенного контракта, использования будущего времени в LOI или того факта, что стороны не смогли согласовать окончательные условия, которые суд считает несущественными.

Однако LOI не может быть отнесен к типу C, если применяется любой из следующих факторов:

  • в отношении предмета LOI отсутствует соглашение по любому вопросу, который стороны считали необходимым или объективно необходимым для заключения окончательного контракта;
  • продолжаются переговоры по таким существенным факторам, как объем, дата завершения или цена;
  • есть формулировка, несовместимая с включением стандартных условий или поясняющая, что до тех пор, пока что-то не произойдет, существует просто одностороннее право на получение оплаты за выполненную работу.

Советы по составлению писем о намерениях

Do:

  • четко обозначить объем работ;
  • изложил вопросы, которые необходимо решить до заключения основного контракта;
  • проясняет, если это намерение, что LOI призван привести только к временному соглашению в ожидании переговоров по основному контракту, и что ни одна из сторон не намеревается быть связанной основным контрактом до тех пор, пока письменный документ не будет подписан. каждым из них.Однако, как отмечалось выше, стороны могут непреднамеренно отказаться от таких положений, если их поведение противоречит этому;
  • указать, какое действующее законодательство применяется;
  • упоминает НДС, так как невыполнение этого требования может привести к спору о том, включает ли сумма НДС или нет;
  • указать способ разрешения спора в письме;
  • проясняет, кто должен инструктировать в отношении выполняемой работы;
  • поясняет, что после заключения предполагаемого контракта он будет применяться ретроспективно, и что любые платежи в соответствии с LOI будут рассматриваться как платежи по обязательствам по основному контракту, как только он вступит в силу;
  • убедиться, что LOI действительно выдан эмитентом, а не кем-либо, не имеющим полномочий связывать эмитента договорными обязательствами, например менеджером проекта;
  • записывать в письменной форме любое согласованное продление срока действия сверх первоначальной даты истечения срока действия;
  • предусматривает, что произойдет, если основной договор никогда не будет согласован.

Нельзя:

  • рассматривает LOI как замену правильно составленному контракту;
  • иметь LOI, который включает все условия контракта;
  • забывает отправить копию LOI другой стороне для подписи и возврата;
  • забывает оформить договорные отношения до истечения срока действия LOI;
  • выходят за рамки условий LOI.

Сводка

Письмо о намерениях всегда будет плохой частью тщательно согласованного и задокументированного контракта.Однако в критических условиях строительства по-прежнему будет место для LOI, и поэтому важно убедиться, что они соответствуют простому контрольному списку требований, разработанному во избежание двусмысленности и неопределенности. Письма о намерениях должны контролироваться и управляться — даты истечения срока действия и продления должны регистрироваться, отслеживаться и соблюдаться, лимиты расходов и ответственности тщательно контролироваться, а любые письма о продлении или продлении должны быть подготовлены заблаговременно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.