Создать совместную закупку: Как легко организовать совместные покупки, через инернет

2.7.6. Создание заявки на закупку для участия в совместных торгах | Web-Торги-КС

Следующим документом, который должен сформировать заказчик, является документ «Заявка на закупку». В зависимости от региона Заявка на закупку создается либо по кнопке [Создать], либо исходя из подгруженной Предварительной заявки на закупку с базы Бюджет (см. п.
2.6.2
данного руководства). Ниже будет рассмотрен первый вариант.

Заказчику необходимо в навигаторе перейти к документу «Заявка на закупку», фильтр «Создание новой» и нажать кнопку [Создать] (Рисунок 1).

В открывшейся электронной форме Заявки на закупку нужно выбрать необходимую Позицию план-графика из Справочника позиций план-графика (Рисунок 2).

Все данные из Позиции план-графика подтянутся в Заявку на закупку.

После выбора Позиции план-графика во вкладке «Дополнительные сведения», в блоке «Сведения о проведении совместных торгов», в поле «Предусматривается проведение совместных торгов» подгрузилось значение «ДА» и значение в поле «Инициатор совместных торгов» (Рисунок 3).

Обязательность заполнения поля «Заявка о проведении совместных закупок» настраивается индивидуально для каждого региона.. В случае если в Позиции план-графика не была выбрана планируемая сводная в поле «Заявка о проведении совместных закупок» , то её можно выбрать на этапе Заявки на закупку. Поле «Заявка о проведении совместных закупок» заполняется путем выбора номера Планируемой сводной заявки на закупку из справочника «Реестр предстоящих извещений о проведении совместных закупок» (Рисунок 4).

Если Планируемая сводная заявка на закупку первоначально была указана в Позиции План-графика, то при выборе Позиции в Заявке на закупку значение подгрузится в поле ««Заявка о проведении совместных закупок».

После выбора Планируемой сводной в поле «Заявка о проведении совместных закупок» вся информация из данной планируемой сводной подтянется в Заявку на закупку и будет не доступна для редактирования (Рисунок 5).

Тоже самое произойдет, если при выборе Позиции план-графика во вкладке «Товары, работы, услуги» выбрать позицию, в которой указан номер Планируемой сводной заявки на закупку. При этом номер планируемой сводной в поле «Заявка о проведении совместных закупок» (Рисунок 6).

Во вкладке «Товары, работы, услуги» заказчику необходимо отредактировать количество. Например, если в Планируемой заявке было указано больше строк продукции чем необходимо заказчику, то лишние строки нужно удалить.

Вкладки «Финансирование», «Условия обеспечения», «Условия контракта» и «Комиссия» заполняются по необходимости.

Вкладка «Информация о документации и критериях» активна только в том случае, если способ определения поставщика в заявке – Конкурс.

Все недостающие сведения в Заявке на закупку заполняются аналогично тому, как в см. п.
2.6.2
данного руководства пользователя. Затем данные необходимо сохранить по кнопке [Сохранить]. После сохранения поля которые подтянулись из Планируемой сводной заявки останутся так же недоступны для изменения.

После того как заявка на закупку была полностью заполнена и сохранена, ее следует отправить на согласование по кнопке [Отправить по маршруту]. Подробное описание процедуры согласования заявки на закупку отражено в п.
2.6.6
данного руководства.

Как только Заявка на закупку будет принята к исполнению, Инициатор совместных торгов сможет подгрузить ее в сводную заявку по кнопке [Подгрузить сведения] (Рисунок 7).

В случае обнаружения неточностей Инициатор может вернуть документ заказчику на доработку, предварительно исключив Заявку на закупку из Сводной. Заказчик же со своей стороны должен устранить неточности и повторно отправить на согласование Инициатору совместных торгов.

Как создать новую закупку

Как создать новую закупку (СП)?

Шаг № 1. Создание темы:

Для подачи нового СП необходимо:

1. Зайти на Вашу личную страничку
(нажать на аватар) и кликнуть по кнопке СОЗДАТЬ СП:

В открывшемся окне Вам необходимо заполнить следующие поля:

 — В категорию;

Вам нужно выбрать подходящую категорию
(раздел) для Вашего СП.

 — Название;

В данном поле Вам необходимо указать
название закупки.
Не должно превышать 256 символов.

— Валюта;

В этом разделе необходимо выбрать
валюту (грн, EUR, USD, руб, GPB).

 — Орг. сбор

В данном поле Вам необходимо выбрать
процент, который Вы берете за свой труд.

Выбранный вариант может указывать на то, что орг сбор, в размере от 2 до 25% входит в
цену товара, например:  «20 % входит в сумму», а может указывать на
то, что орг сбор нужно прибавить к цене товара, например: «15 %
добавить к сумме»

— Условия оплаты;

Если Вы Орг. Новичок, Вы должны
выбрать графу «Оплата при получении».

Если Вы Организатор и Вы
собираетесь брать с Участников предоплату, то в данном поле Вам необходимо
выбрать «Предоплата 100 %» или «Частичная предоплата». Во
всех других случаях, Вы можете описать свои условия в Описании СП.

 — Доставка;

Вам нужно выбрать, каким способом
будет осуществляться доставка

 — Ключевые слова;

В обязательном порядке введите название бренда (на двух языках, адрес сайта, и другие ключевые слова).

 — Описание СП;

В данном поле Вам необходимо ввести
подробное описание закупки (ОБЯЗАТЕЛЬНО!).

Информацию о фирме, о коллекции, о
материалах, используемых фирмой и т.п.

Описание Ваших условий ведения
закупки (минимальная сумма закупки, др. условия выкупа, орг сбор, инфо о возможности возврата/обмена (если такое есть), раздаче и т.д.)

Может быть добавлено только текстовое описание с форматированием, но без прямых ссылок на сайты.

После заполнения всех полей формы
Создания нового СП, Вам необходимо нажать кнопку «Добавить СП»:

Вам откроется Ваше СП, которое уже наполовину оформлено.

Вы
должны продолжить его оформлять, а именно:

Шаг № 2. Дополнительные возможности:

— Загрузить прайс — лист (при необходимости)

При нажатии на эту кнопку  Вам необходимо ввести название прайс листа и
прикрепить файл с оптовым прайс-листом фирмы поставщика

По умолчанию, каждый Организатор может загрузить 1 прайс лист и 1 сайт-каталог к своему СП.

Прайс листы могут быть в формате Microsoft Exel или Word

Добавить возможность Организатору загружать еще документы, может Администратор.

— Добавить ссылку на сайт  (ОБЯЗАТЕЛЬНО)

При нажатии на эту кнопку  Вам необходимо ввести название сайта и
добавить ссылку на сайт.

По умолчанию ставим 1 ссылку на каталог!

Дополнительные ссылки оплачиваются отдельно. Максимальное колличество ссылок от 1 до 3!

Как организовать совместную закупку по 44 ФЗ 2021 г.

Содержание

1. Что такое совместная закупка по 44 ФЗ
2.Проведение совместных закупок по 44 ФЗ алгоритм
3. В обязанности организатора совместной закупки входит
4. Как стать участником совместной закупки
5. Видео-инструкция размещение извещений о совместной закупке

1. Что такое совместная закупка по 44 ФЗ

Контрактная система позволяет двум или более заказчикам объединяться друг с другом и организовывать совместную закупку с нуля по различным действиям. Подобного рода закупки основываются на поставке товаров, на оказание услуг или на исполнение работ. На основании закона возможно проводить совместные закупки в качестве конкурсов или аукционов.

Существует мнение, что при больших объемах закупок товаров, работ и услуг сама цена контракта будет меньше, то есть за счет этого пользу получают сами заказчики. Выбор вида закупок имеет ограниченный характер, все дело в том, что запрос котировок из-за существующего ограничения в НМЦК, нельзя провести в качестве совместной закупки.

Общий процесс по организации совместных видов закупок, регламентируется законом о контрактной системе и Постановлением Правительства России от 28.11.2013 под номером 1088.

 
Нужна помощь в организации совместной закупки по 44 ФЗ?

         Обратитесь к надежной организации, мы всегда готовы Вам в этом помочь!

2. Проведение совместных закупок 44 ФЗ алгоритм

При условии того, что в закупке будет участвовать сразу несколько заказчиков, то организатором будет выступать один из участвующих заказчиков. Соглашение о проведении совместной закупки, его заключают между собой стороны. данное соглашение бывает двух видов: первым видом будет являться двустороннее, а вторым многостороннее. Данный документ содержит в себе прописанный порядок по процедуре проведения закупки, указываются права всех сторон и их обязанности. В обязательном порядке в соглашении указывается сам заказчик, выбранный организатором.

Следующие данные обязаны содержаться в любом соглашении:

1. 
   Прописываются стороны соглашения, а также идентификационный код закупки;

2. 
   Указываются параметры объекта закупки и все виды закупаемых товаров, работ и услуг:

• Прописывается расчет НМЦК, которое содержит обоснование со стороны заказчиков;
• Указываются все права сторон соглашения;

• 
  Указывается выбранный организатор закупки и полномочия, которыми он обладает;

• 
  Прописываются процессы формирования закупочной комиссии, а также указывается регламент ее действий;

• 
  сроки, когда была создана закупочная документация;

• 
  Планируемые сроки закупок;

• 
  Прописывается порядок оплаты расходов, которые связаны с процедурой по организации закупок;

• 
  Срок, в течение которого действует соглашение;

• 
  Выбранный порядок разрешения споров.

Как только будет подписано соглашение всеми сторонами, то параллельно они могут вносить корректировки в свои планы графики закупок.

Внимание стоит уделить тому моменту, что каждый из заказчиков, участвующих в закупке должен самостоятельно обосновать НМЦК. Итоговая сумма НМЦК составляется из совокупной суммы НМЦК любого из заказчиков.

Второй момент, который стоит учесть при совместной закупке, потребуется каждому из заказчиков лично подписывать контракт, так нельзя данные обязательства передавать организатору закупки.

 
Хотите гарантированно побеждать в закупках?

         Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!

Предоставляем комплексное сопровождение тендерной документации под ключ, любой сложности, подробнее о данной услуге смотрите по данной ссылке.

3. В обязанности организатора совместной закупки входит

Организатор закупки должен отвечать за организацию процесса проведения закупки, то есть от действия по планированию закупки до заключения, а далее исполнения контракта. Однако рассмотрим более подробно обязанности организатора:

• Формирование комиссии по закупке и контроль за ее деятельностью;
• 
  Создание и последующее размещение в ЕИС извещения о том, что закупка была проведена;
• 
  Предоставление документации лица, имеющих интерес к закупке и обоснование положений документации;
• 
  возможность внесения корректировок в закупочную документацию;
• 
  Отправка копий протоколов всем сторонам соглашения.

Оказываем все виды услуг по лицензированию, по самым актуальным направлениям деятельности и по самым выгодным условиям.

4. Как стать участником совместных закупок

В обязанности участников будут входить ожидание итоговых результатов совместного аукциона или конкурса и готовность подписать контракт.
Одинаковую степень ответственности будут нести все стороны закупки, которая должна быть равна доле НМЦК в цене контракта.

Самым простым и популярным видом закупок является электронный аукцион. При его проведении не требуется больших затрат по сравнению с другими закупками.

Особое внимание нужно уделить процедуре обеспечения исполнения контракта. Когда будет определен победитель закупки, он должен внести обеспечение исполнения контракта на счет заказчиков в размере от НМЦК.

Данный размер прописывается в документации о закупке при публикации извещения каждым из заказчиков.

Совместные закупки являются наиболее удобным способом по обеспечению гос и муниципальных нужд в области закупок. В основе этого лежит количество заказчиков, участвующих в закупке, ведь от этого будет зависеть размер вознаграждения поставщика.

Все дело в том, что поставщики не заинтересованы в контрактах, которые будут иметь небольшую сумму размера, но с существенными транспортными расходами на доставку товаров.

Но стоит учесть тот момент, что ни каждый заказчик захочет стать организатором закупки, так как на него возлагается много полномочий и большая

ответственность по проведению торгов.

5. Видео-инструкция размещение извещений о совместной закупке

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Обратно к списку

Совместные закупки от OZON. Не DBS и не FBS как мы подумали — ECOMHUB

OZON опроверг, что Совместные Закупки от ритейлера будут работать с логистикой селлеров. Только Склады OZON’а. Почему все так подумали и опровержение далее.

Информация размещена на сайте маркетплейса. Первой на неё обратил внимание портал Oborot.ru.

Далее описание от Ozon’а

Только для партнеров, которые работают по схеме «Продажа со своего склада». – вот эта фраза ввела в заблуждение многих селлеров и СМИ. Затем представитель маркетплейса опроверг заблуждение.

Алексей Суслов: “Ответственно подтверждаю — совместные покупки будем доставлять своими силами: продавец привозит партию товара на нашу точку приёма, а мы в свою очередь уже доставляем отдельные заказы покупателям.

Сторонние сайты не совсем верно интерпретировали материалы из Помощи”

Функционал тестируется и доступен не всем партнерам.

Совместные покупки — это бесплатный инструмент, с помощью которого вы можете распродать партию товара по оптимальной цене.

Как это работает

1. Вы устанавливаете:
   • даты проведения совместной покупки,
   • минимальное количество товаров, которое покупатели должны заказать, чтобы получить товары.
2. Покупатель заранее оплачивает заказ на один или несколько товаров из совместной покупки.
3. Покупатель делится с друзьями ссылкой на совместную покупку — друзья тоже заказывают товары.
4. После того как покупатели заказали минимальное количество товаров или истекло время проведения совместной покупки, совместная покупка останавливается, а вы в течение 72 часов должны принять решение:
   • Завершить совместную покупку — если вас устраивает количество сделанных заказов, даже если минимальное количество товаров еще не заказано. В этом случае вы привозите товары в пункт приема Ozon.
   • Отменить совместную покупку — если вы передумали и хотите отменить совместную покупку. В этом случае все сделанные заказы отменяются, а покупателям возвращаются деньги.

Что видит покупатель

Совместная покупка доступна только для пользователей мобильного приложения Ozon.

Как создать совместную покупку

Вы можете создать до 5 активных совместных покупок, в каждой из которых может быть до 10 товарных позиций.

1. Перейдите в раздел Продвижение → Совместные покупки.
2. Нажмите:
   • Создать первую совместную покупку, если создаете совместную покупку впервые.
   • Создать новую совместную покупку, если уже создавали совместные покупки.
3. В блоке Основная информация заполните поля:
   • Название. Оно будет видно только вам. По нему вы можете искать совместные покупки в списке совместных покупок.
   • Дата начала и Дата окончания.

     Совместная покупка не может проводиться дольше 1 месяца.

     Укажите даты проведения совместной покупки. После того как совместная покупка начнется, вы можете изменить дату окончания — например, если захотите продлить совместную покупку. В дату окончания совместная покупка остановится, и у вас будет 72 часа, чтобы принять решение по ней.

   • Количество товаров, шт. Укажите суммарное количество товаров в штуках, которое должно быть заказано в ходе совместной покупки. После того как покупатели закажут это количество товаров, совместная покупка остановится, и у вас будет 72 часа, чтобы принять решение по ней.ПримерВы указали в этом поле 20 и добавили в совместную покупку 2 товара: чайник и утюг. Это значит, что совместная покупка остановится, если всего будет заказано 20 товаров — 9 чайников и 11 утюгов или 15 чайников и 5 утюгов.
   • Минимальная сумма. Укажите сумму в рублях.
     После того как покупатели закажут товаров на эту сумму, совместная покупка не остановится, но вы сможете остановить её самостоятельно и принять решение по ней.
4. Чтобы добавить товары и установить цену на них:

   Вы можете добавить товары, доступные для продажи: от одного до 10.

   Один товар может участвовать только в одной совместной покупке одновременно.

   • Нажмите Добавить товары. Вы можете добавить товары:
     • Вручную. Чтобы найти нужный товар, воспользуйтесь поиском по Ozon ID или названию.
     • С помощью XLS-файла. Нажмите Импорт в XLS-файле, скачайте шаблон, заполните его, а затем загрузите.
   • В столбце Цена для совместной покупки укажите цену, по которой товар будет продаваться в ходе совместной покупки. Она должна быть ниже текущей цены.
   • Нажмите Добавить товары.
5. Согласитесь с условиями проведения совместной покупки.
6. Нажмите Сохранить совместную покупку.

Как принять решение по совместной покупке

Если вы не примете решение по совместной покупке, она будет отменена автоматически через 72 часа после её остановки.

В разделе Продвижение → Совместные покупки, в списке совместных покупок, нажмите на совместную покупку, по которой хотите принять решение. На странице совместной покупки, во вкладке Статистика, показана:

• Статистика по заказам на текущий момент: на какую сумму и сколько в штуках заказано товаров.
• Сколько времени осталось до конца совместной покупки.

Вы можете остановить совместную покупку в любой момент:

• Нажмите Повезу — если вас устраивает количество сделанных заказов, и вы готовы отгрузить отправления.
• Нажмите Не повезу — если вы хотите остановить совместную покупку и отменить заказы в ней.

Автор публикации

24

Комментарии: 0Публикации: 983Регистрация: 04-02-2020

Совместные закупки: как вернуть свои деньги и куда жаловаться?

В последние несколько лет покупки в интернете стали необыкновенно популярны: во-первых, это удобно, можно заказать товар, не вставая с дивана, во-вторых, это дешевле, чем обычном магазине. Активно распространяется и такой вид интернет-торговли, как совместные закупки. В своей статье мы расскажем о том, как потребитель может защитить свои права при участии в совместной закупке.

Принцип работы совместных закупок несложен: с помощью специальных сайтов или групп в социальных сетях организатор закупок набирает определенное число заказов на тот или иной товар. Участники закупок переводят организатору предоплату, а тот рассчитывается за товар напрямую с поставщиком и заказывает доставку на свой адрес в транспортной компании. После получения заказа организатор выдает заказы участникам закупки. При этом себе организатор закупок оставляет небольшой процент от всех предоплат — за работу. Примерные цифры по оборотам с одной совместной закупки нам удалось найти в СМИ:

скриншот: http://www.rg.ru/2014/04/16/reg-urfo/zakupki.html

Для покупателя участие в совместной закупке может обернуться двумя основными проблемами: отказ организатора вернуть предоплату и покупка некачественного товара.

Сразу же оговоримся, что разрешить любую из этих проблем будет достаточно сложно. Участники совместных закупок не защищаются законом о защите прав потребителей, так как он действует лишь на отношения между гражданами-покупателями и продавцами, которые являются юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем. Организатор закупок в большинстве случаев не регистрируется в налоговой инспекции в качестве ИП, поэтому он не обязан рассматривать претензии от участников закупки в порядке закона «О защите прав потребителей». Поэтому конфликтные ситуации между участниками и организаторами совместных закупок будут разрешаться по общим правилам Гражданского кодекса РФ.

Это интересно:
Иногда все же можно добиться привлечения организатора закупок без статуса ИП к ответственности по закону «О защите прав потребителей». Это касается тех граждан, которые фактически занимаются предпринимательской деятельностью, просто «забыли» или не захотели зарегистрироваться в качестве ИП или компании. Вам поможет п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, но доказывать все это, скорее всего, придется только через суд.

Ситуация 1: вы внесли организатору предоплату, обещанный срок доставки товара неоднократно и по разным причинам переносится (то заморочки с поставщиком, то транспортная компания не торопится), организатор пропадает, игнорирует ваши сообщения и не отвечает на звонки.

Ваши действия могут быть следующими:

• Написать в поддержку сайта совместных закупок.
  Совет актуален для случаев, когда совместная закупка организуется через специальный сайт или крупное сообщество В Контакте. Попробуйте связаться с администрацией сайта / паблика и поищите на сайте правила возврата денег за заказ. Крупные сайты совместных покупок могут заключать специальный договор с организатором, соответственно, могут воздействовать на него (запретить дальнейшие закупки, внести в черный список и т.д.). Если покупка была сделана через группу / страницу в социальной сети / тему на непрофильном форуме и т.п., и организатор перестает отвечать на сообщения и выходить на связь, тогда все усложняется.
• Собрать информацию об организаторе совместных закупок.
  Для написания претензий и обращений в госорганы и суд вам нужны полные ФИО, адрес организатора. Также нужно проверить, является организатор ИП или фирмой. Проверить регистрацию в качестве ИП или ООО можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Поднимите данные о переводе денег (реквизиты банковского счета, номер карты или кошелька в платежной системе и т.п.). Полезно будет списаться с другими участниками совместной закупки: возможно, они располагают какой-то информацией об организаторе.
• Написать организатору совместных покупок претензию.
  Если это ИП или ООО, вы можете ссылаться на закон о защите прав потребителя. Если организатор не является ИП или фирмой и не занимается совместными покупками постоянно (систематически), тогда ссылаться на ЗоЗПП нельзя, только на ГК РФ. Претензию лучше всего вручить лично под роспись / отправить заказным с уведомлением по почте. При отсутствии реакции, денег и заказа можно обращаться в суд.
• Обратиться в полицию по своему месту жительства.
  Это актуально для тех, кто не смог найти никакой контактной информации об организаторе. Если вы намерены писать ему претензию и обращаться в суд, полиция поможет установить его личность и адрес. Как минимум, полиция будет обязана провести проверку по вашему заявлению и опросить организатора закупок. Если будет установлено, что он собрал деньги с участников, не планируя вообще что-либо заказывать, в отношении него могут возбудить уголовное дело о мошенничестве. Информация об уголовных делах в отношении организаторов совместных закупок попадается в СМИ. В полицию однозначно надо обращаться, если пострадавших от действий этого организатора много и он обманывает таким образом участников совместных закупок не первый раз.
• Обратиться с жалобой в местную налоговую инспекцию.
  Этот вариант актуален для тех, кто не хочет заморачиваться с судами и претензиями, да и потерянная сумма невелика. Создать организатору проблем с налоговой достаточно просто. Жалобу можно подать в том числе через официальный сайт налоговой службы. Если организатор закупок систематически зарабатывает на этом, он обязан регистрироваться в качестве предпринимателя. За работу без регистрации организатор, как минимум, может быть оштрафован по статье 14.1. Кодекса об административных правонарушениях. Существует и уголовная статья за незаконное предпринимательство (171 УК РФ). В любом случае, с доходов от совместных закупок организатор обязан платить налоги и сдавать по ним налоговую декларацию.

Примеры судебной практики по совместным закупкам (уголовные дела, претензии налоговой, суды) смотрите здесь.

При подаче жалобы обязательно укажите в ней все известные данные об организаторе, номера телефонов, адреса, ссылки на группы в социальных сетях и сайты в интернете. Приложите распечатку ваших диалогов с организатором, а также распечатайте тему по данной закупке из обсуждений. Кроме того, приложите подтверждение факта внесения предоплаты (платежку из онлайн-банка, если оплачивали по карте, расписку в получении денег и т.д.). Если такого документа у вас нет, распечатайте список оплат с сайта совместных закупок, например, такой:

скриншот vk.com

Совет:
Обязательно напишите правдивые отзывы о работе организатора СП на соответствующих сайтах / в профильных группах в социалках, чтобы другие участники совместных закупок не попали в ту же неприятную ситуацию. Не исключено, что придание огласки ситуации побудит организатора поскорее вернуть деньги.

Ситуация 2. Заказанный товар вы получили, но он не подошел по размеру / оказался некачественным / пришло не то, что вы хотели. Организатор и слышать ничего не хочет.

Очень часто в таком случае организатор может ссылаться на озвученные на сайте правила совместных закупок, где сказано, что он не несет ответственности за качество товара. Это не совсем верно. По общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже товаров (статья 475 ГК РФ) покупатель может предъявлять претензии по качеству товара. Но для этого вам нужно будет доказать, что недостаток в товаре возник до его передачи вам и что вас об этом недостатке не предупредили.

Как правило, такой момент доказывается путем проведения независимой экспертизы, которая может установить, что недостаток носит производственный характер (в таком случае за него будет отвечать продавец). Однако зачастую проведение такой экспертизы просто нецелесообразно, т.к. ее стоимость может в разы превышать цену покупки.

Возможность возврата денег или обмена на другой товар, если не подошел размер, общими положениями ГК не предусмотрены, поэтому в случае, если ваш организатор не является ИП, вы не сможете ему предъявить такую претензию. Придется искать альтернативные варианты (подарить, перепродать и т.д.).

Как обезопасить себя при совместных закупках?

До присоединения к совместной закупке попытайтесь собрать максимум информации об организаторе, почитайте отзывы о нем. Факт передачи денег всегда фиксируйте документально (сохраняйте квитанцию об оплате, если переводите деньги на его карту через терминал, просите расписку с полными ФИО и паспортными данными). И, конечно, сверьте расценки на тот же товар в других местах, чтобы не переплатить. Также если вам известны реальные фамилия, имя и отчество организатора, проверьте по сайту Федеральной налоговой службы, не является ли он предпринимателем. Если он зарегистрирован в качестве ИП, вы сможете предъявить ему претензию в порядке закона «О защите прав потребителей».

Читать также:
Советы юриста: как выбрать интернет-магазин

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей в России.

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России.

Совместные покупки: 👛 как всё устроено и что нужно знать

Оптом покупать дешевле, чем в розницу – меньше посредников между производителем и конечным потребителем. Разница достигает 60%. Однако не всем нужно для личного пользования две дюжины смартфонов или три десятка грифов для штанги. Выход из ситуации прост и изящен – совместные покупки. Разберемся, что это и о чем нужно знать для того, чтобы не остаться в накладе.

Совместные покупки появились в 60-х годах прошлого века

Совместные покупки — о чем речь?

Как видно из названия, совместные покупки – это когда вы покупаете товар не один, а вместе с такой же группой заинтересованных потребителей. Физическое, юридическое лицо или ИП, которого еще называют организатором закупки, собирает деньги у группы людей и заказывает на эти деньги то количество товара, которое после поставки распределяет между этой группой людей.

Идея эта не новая – первое задокументированное объединение покупателей относится к 60-м годам XIX века. Джордж Гилман, основатель Great Atlantic & Pacific Tea Company в Нью-Йорке, придумал новый способ продвижения товара. Он предложил клиентам организовывать «клубы покупок» среди своих соседей. Такой клуб мог делать совместные заказы чая и кофе, получая хорошую скидку. Продукцию доставляли каждую неделю, и организаторы получали дополнительную упаковку товара за свои усилия.

С появлением интернета затея вышла на новый уровень. В конце 90-х годов прошлого века в США появилось сразу несколько крупных сайтов с групповыми покупками. Все они выступали в качестве посредников, договариваясь с поставщиками и предлагая посетителям каталог товаров для групповой покупки.

В России совместные покупки стали популярны в середине нулевых стараниями мам в декрете. Женщинам было нужно много вещей для маленьких детей, ведь дети росли и то, что вчера ладно сидело на ребенке, через несколько месяцев становилось бесполезным. Мамы быстро смекнули, что такой способ – хорошая возможность сохранить семейный бюджет. Через некоторое время самые активные участники стали заниматься организацией закупок на постоянной основе, взимая за свои услуги небольшой процент.

Сегодня ассортимент совместных покупок огромен – категорий товаров столько же, сколько на крупных торговых площадках.

Как происходит совместная покупка

1. Организатор объявляет открытой закупку на товар. В ней он прописывает условия: стоимость, на какую сумму необходимо заказать товара, условия возврата и так далее.
2. Собираются покупатели. Пока общая сумма не достигнет той, что прописана в закупке, заказы можно отменять или изменять.
3. Организатор объявляет окончание закупки после того, как набирается нужная сумма.
4. Организатор договаривается с поставщиком и тот выставляет счёт. После этого покупатели оплачивают свою часть из суммы закупки.
5. Покупки доставляют в оговоренный город. Организатор их сортирует и выдает или высылает по почте.

Организаторы обитают и в социальных сетях, и в чатах мессенджеров. В сети есть сайты по типу интернет-магазинов и классические форумы. Владельцы площадки устанавливают общие правила: например, ограничивают процент комиссии, которую платят организатору.

На что обратить внимание

1. Сравнивайте цену с розничной. Есть организаторы, которые не прибавляют к стоимости скрытый процент. А еще иногда купить в розницу со скидками дешевле. Так что мониторьте и сравнивайте.
2. Ознакомьтесь с условиями доставки – не всегда джинсы в полцены стоят того, чтобы ехать в другой конец города.
3. Посмотрите, как часто у поставщика бывает пересорт. Так называется ситуация, когда поставщик прислал не тот товар, перепутал размер или цвет. Обычно за вещи не того артикула или размера организатор возвращает деньги. От товара другого цвета обычно отказаться нельзя. Опять же, внимательно читайте информацию о закупке – там есть нужная информация.
4. Условия отгрузки. Если закупку собирают рядами, то придется ждать, когда закажут остальные размеры. Ряд — это несколько одинаковых вещей разного размера. Например, пять платьев 42—50 размеров.
5. Доставка. Организатор оплачивает транспортные расходы сам, если они не превышают 4% от общей стоимости товара. Остальная часть платы делится между участниками пропорционально весу заказа. В остальных случаях стоимость доставки не превышает 4%, и организатор платит сам.
6. Лучше выбирать организаторов-юрлиц или ИП – в этом случае разногласия можно решить через суд.

Сравнивайте цены перед покупкой

Плюсы и минусы совместных покупок

Плюсы:

1. Возможность сэкономить.
2. Широкий выбор производителей. Можно купить товар которого нет в рознице вашей страны.

Минусы:

1. При оптовой закупке поставщик может оставить за собой право предоставить товар, отличающийся по цветам и размерам. Но организатор сообщает об этом заранее.
2. Нельзя заранее убедиться в качестве товара и в том, насколько он подходит. Подходящую обувь, например, сложно найти, если не примерить предварительно.
3. Если организатор – физическое лицо, то рассчитываются с ним обычно неофициально, без чеков и расписок. Все отношения строятся на доверии между организатором и участниками закупки.
4. Иногда товар ждут до нескольких недель.

При должной сноровке и разумном подходе совместные будут заметно экономить ваш бюджет. Кстати, о том, как копить деньги мы уже писали. Если у вас есть знакомые, которые уже покупали что-то таким образом, спросите их о надежности поставщика. Вы можете и сами стать организатором совместной закупки, если у вас есть желание и организаторские способности. Узнайте у друзей и соседей, будет ли спрос на товар, который вы хотите заказать. Или бросьте клич на invme.com в своем городе и соберите желающих.

ограничения, как составить, сроки рассмотрения и ответа

Пошагово разберем, что такое протокол разногласий, как и в какие сроки его следует оформить

Подать протокол разногласий можно при заключении контракта по итогам электронных процедур.

Электронная процедура проведена и определен победитель. Заказчик размещает в ЕИС и на электронной площадке проект государственного контракта.

Текст контракта должен полностью соответствовать проекту контракта, опубликованному в составе документации о закупке, содержать информацию о победителе и сведения из его заявки в отношении объекта закупки. Цена контракта должна содержать ценовое предложение победителя, содержащееся в заявке или поданное в ходе процедуры.

Что в этот момент требуется от победителя электронной процедуры? – Он должен внимательно проверить текст полученного документа. Если есть технические ошибки, опечатки или неточности, несоответствия проекту контракта, текст нужно исправлять.

Как изменить текст проекта контракта

Участник сам не может поменять текст контракта. Закон этого не предусматривает, и функционал электронной площадки этого просто не позволяет. Поэтому если участник хочет что-то изменить в проекте контракта, полученном от заказчика, он может попросить заказчика внести исправления. Вот для этого и нужен протокол разногласий. Хотите знать больше? Пройдите дистанционный онлайн-курс «Профессиональное управление государственными и муниципальными закупками, 256 ак. часов».

Что можно изменить в тексте контракта:

1. Можно и нужно требовать исправления положений проекта контракта, не соответствующих извещению, документации о закупке и заявке на участие.
2. Можно попросить внести изменения в реквизиты организации победителя, если они изменились с момента окончания подачи заявок.
3. Можно попросить исправить опечатки, грамматические и пунктуационные ошибки, технические ошибки и неточности.
4. Нельзя требовать изменения существенных положений контракта и пытаться что-то в нем изменить!
5. При отсутствии разногласий в отношении условий контракта, победитель электронной процедуры размещает на электронной площадке подписанный со своей стороны проект контракта и документ, подтверждающий предоставление обеспечения исполнения контракта.

Есть ли форма протокола разногласий по 44-ФЗ?

Важно различать протокол разногласий в ГК РФ и в 44-ФЗ. В ГК возможность составления протокола разногласий предусматривает статья 507 в отношении договора поставки и статья 445 в отношении договоров, подлежащих заключению в обязательном порядке (публичный договор; договор, заключенный на основании предварительного договора; договор, заключенный путем проведения торгов). 

Протокол разногласий по 44-ФЗ — это более узкое понятие, применимое только при заключении договора по итогам электронных процедур закупок (ст. 83.2 44-ФЗ). Это — электронный документ, который составляется в произвольной форме, и может содержать лишь указание на расхождения условий проекта контракта и положений документации. Подписывает протокол разногласий лицо, уполномоченное на заключение контракта, своей электронной подписью. Нет необходимости направлять заказчику скан подписанного бумажного документа.

Совет: Победителю не стоит направлять заказчику исправленный контракт в качестве протокола разногласий.

Такие действия победителя могут быть признаны уклонением от заключения контракта, поскольку контракт с внесенными изменениями не является протоколом разногласий.

Порядок заключения контракта при наличии разногласий

Шаг 1. Получив для подписания проект контракта, внимательно его изучаем, выявляем ошибки и несоответствия.

Шаг 2. Составляем протокол разногласий, используя функционал личного кабинета на электронной площадке.

Протокол разногласий — это отдельный документ, в нем обязательно отражаются условия контракта, по которым есть разногласия, приводятся положения документации о закупке и заявки победителя, по которым выявлены несоответствия. Все положения протокола разногласий должны быть обоснованы, заявление необоснованных разногласий не допускается.

Шаг 3. Подписываем протокол разногласий усиленной электронной подписью лица, уполномоченного подписывать контракт (п. 4 ст. 70 Закона № 44-ФЗ), и размещаем на электронной торговой площадке вместо подписанного контракта.

Нет необходимости направлять заказчику подписанный и отсканированный документ.

Закон № 44-ФЗ регламентирует сроки, которых стоит придерживаться победителю электронной процедуры при размещении протокола разногласий.

Обращаем внимание, что протокол можно направить только один раз и не позже пяти дней с момента, когда заказчик разместил на площадке проект контракта (ч. 4 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ).

Не следует пропускать этот срок, иначе заказчик признает победителя уклонившимся от заключения контракта, и он попадет в РНП (ч. 13 ст. 83.2, ч. 2 ст. 104 Закона № 44-ФЗ).

Шаг 4. Заказчик должен рассмотреть протокол разногласий и принять решение:

• в случае согласия с замечаниями – доработать проект контракта и снова направить его победителю. Обратите внимание, проект контракта по-прежнему не подписан заказчиком, в государственных закупках первым свою подпись в любом случае должен поставить участник
• в случае несогласия с замечаниями — заказчик не вносит изменений в проект контракта и повторно размещает его в ЕИС и на электронной площадке с указанием в отдельном документе причин отказа учесть полностью или частично содержащиеся в протоколе разногласий замечания победителя электронной процедуры

На все эти действия заказчику предоставляется 3 рабочих дня с даты размещения победителем на электронной площадке протокола разногласий (ч. 5 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ).

Шаг 5. Вновь получаем проект контракта от заказчика. В случае, если нас все устраивает, то в течение трех рабочих дней с даты направления заказчиком измененного контракта, подписываем проект усиленной электронной подписью на электронной площадке, а также размещаем документ и (или) информацию, подтверждающие предоставление обеспечения исполнения контракта.

Если изменения не были внесены заказчиком, и мы не согласны с этим, есть возможность подать жалобу в ФАС, но сделать это можно не позднее даты заключения контракта (ч.6 ст.105 44-ФЗ). После истечения указанного срока мы сможем обжаловать действия заказчика только в судебном порядке.

Выводы:

Обучение по 44-ФЗ, 223-ФЗ

Повышение квалификации и профпереподготовка в Контур.Школе

Подробнее о курсах

1. Направление протокола разногласий к контракту допускается при проведении закупок в электронной форме.
2. Протокол разногласий позволяет исправить технические ошибки и неточности, но не может изменить существенные положения контракта.
3. Протокол разногласий может быть размещен на электронной площадке только один раз.
4. Протокол разногласий может быть направлен не позднее 5 дней с даты размещения заказчиком в ЕИС проекта контракта.
5. Протокол разногласий должен быть оформлен в виде отдельного документа, содержать положения контракта, не соответствующие извещению о проведении закупки в электронной форме, документации о закупке в электронной форме и заявке на участие победителя этой процедуры, с указанием соответствующих положений данных документов.
6. В случае нарушения сроков подачи протокола разногласий участник признается лицом, уклонившимся от заключения контракта, что влечет за собой включение его в реестр недобросовестных поставщиков.

Как избежать налоговых ловушек и других ловушек

Многие владельцы недвижимости добавляют своих детей и других членов семьи в
титул своей собственности, не думая о последствиях.
Многие, похоже, предпочитают совместную аренду — удобный способ гарантировать, что
активы в конечном итоге перейдут к членам семьи без необходимости
завещание и другие расходы. Совместная аренда — обычно именуемая совместной
владение с правом выживания — обычно считается хорошей идеей
для мужей и жен.Однако с лицами, не являющимися супругами, совместная аренда может
иметь дорогостоящие последствия при использовании в качестве инструмента планирования быстрого исправления
не глядя на все его последствия.

Установление совместного владения активом с одним или другим ребенком
(не состоящий в браке) человек сам по себе не является проблемой. Большинство планирования
профессионалы услышали наставления осторожных адвокатов
о ненужных юридических рисках. Но они могут не учитывать
налоговые последствия для подарков.

Вт
НАЛОГ НА ПОДАРОК ​​НАЛОЖЕН
?

Treas.Рег. В § 25.2511-1 (h) (4) это четко разъясняется: С банком
счета и большинство брокерских счетов, требующих регистрации
ценные бумаги в «названии улицы», папа не стал бы делать отчетный подарок
если он просто добавит имя Джуниора в качестве совладельца. Отчетный подарок
переводы происходят только в том случае, если Юниор начинает снимать средства с тех
учитывает его личное использование (Постановление о доходах 69-148). Но с другими
активы, в том числе бизнес или даже личное жилье, если папа
делает Юниора совладельцем, подарок будет считаться произошедшим
немедленно, и, вероятно, придется подать заявку на возврат подарка для
год создания совместной аренды (Treas.Рег. § 25.2511-1 (h) (5)).

Как папа должен оценивать подарок в виде долей совместного владения недвижимостью?
Если государство, в котором он проживает, позволяет совладельцу имущества
отрезать его интересы, тогда Джуниор, как новый совладелец, фактически
получил право продать свою недавно приобретенную половину доли.
Если это так, папа инициирует передачу подарка, о которой будет сообщено, в тот момент, когда он назовет
Младший совладелец. Стоимость подарка составляет половину стоимости подарка.
ценить. Все, что нужно отцу, — это получить надежную оценку или оценку
недвижимость.Звучит просто.

Иллюстрация.
Джек живет в штате, который позволяет совладельцу разделить его или
ее заинтересованность в собственности в одностороннем порядке. Не имея надлежащего
существует план недвижимости, Джек решает добавить свою дочь Лиз в качестве
совладелец арендуемой собственности, которой он владеет, которая оценивается в 600 000 долларов.
Его действие невольно запускает подарочную транзакцию на 300 000 долларов.
(половина стоимости имущества). (Если Джек женат и владеет
имущество совместно с его женой, каждая из сторон, указанных в
будет считаться владением одной трети доли, а
отчетный подарок Лиз составит 200 000 долларов.)

S
ТАТЫ БЕЗ S
НЕИЗБЕЖНОСТЬ

Если бы Джек жил в штате, в котором у совладельца нет
право отстранить ее интересы, правила будут немного больше
сложный. В этих штатах Джек вычитал стоимость своего
сохраненные пожизненные проценты от полной стоимости имущества до
определить ценность подарков для целей отчетности. Это значение
конечно, будет основываться на ожидаемой продолжительности жизни Джека.

Был ли Джек женат и независимо от его состояния.
место жительства, ясно, что значительный подарок имел бы место
в тот момент, когда он сделал Лиз совладельцем по делу.С подарочным переводом
значительно превышает годовое исключение (13 000 долларов США в 2009 г. или 26 000 долларов США, если
подарок делится с супругой дарителя), федеральная налоговая декларация на дарение
необходимо подавать, даже если в то время не причитается налог на дарение (Treas. Reg. §
25.6019-1 (f)). Кроме того, необходимо полное раскрытие информации об оценке.
метод со своевременной поданной декларацией, чтобы начать трехлетний статут
ограничения отмечены, чтобы защитить занятую позицию (Treas. Reg. § 301.6501 (c) -1)).

Наконец, Джеку и его налоговому консультанту нужно будет отследить этот перевод.
вместе с запланированными подарками в будущем.Если Джек накопил подарки
превышает 1 миллион долларов, взимается налог на дарение. «Единый» кредит позволяет
всего лишь за 1 миллион долларов для подарков в соответствии с действующим законодательством, даже
хотя налог на наследство может освобождать переводы на сумму до 3,5 миллионов долларов в
будущие годы, в зависимости от действий Конгресса.

S
JACK’S S
ТРАТЕГИЯ

Вы, наверное, согласитесь, что Джек лучше планировал недвижимость
доступные ему альтернативы. Какой бы вариант ни был выбран,
должна была быть разработана комплексная стратегия имущественного планирования.Ясно, что советники Джека должны были предложить несколько
альтернативы минимизации ненужных налогов, включая прогноз
налога на прирост капитала, который имел бы преимущественную силу без преимущества
базисное повышение для рассматриваемого имущества. На основании его решения
создать совместную собственность со своей дочерью, Джек будет (в самом
минимум) должны иметь дело с требованием о подаче налоговой декларации на дарение заранее, поскольку
а также возможность того, что ему придется заплатить налог на дарение в некоторых
будущее время.

Следующий
месяц в Части 2 из 2 — оценка имущества совместной аренды

— от Thomas J. Stemmy , CPA, CVA, EA, MMS, партнер с
Стемми, Тидлер и Моррис, Пенсильвания, Гринбелт, штат Мэриленд. Его электронная почта
адрес: [email protected].

Совместное владение недвижимостью

Темы на этой странице

Что такое недвижимость?

Недвижимость, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые к ней постоянно прикреплены, например, дом.Недвижимость может иметь единоличного владельца. Недвижимость также может иметь нескольких владельцев. Владелец может быть физическим лицом, но владельцами также могут быть компания, траст или другое юридическое лицо. Имущество может принадлежать как людям, так и организациям. Нет никаких реальных ограничений на количество людей или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.

Эта статья посвящена владению недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто называемыми « совместное владение » или « одновременное владение ».«Очень важно знать, где находится недвижимость, потому что в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.

В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения недвижимым имуществом или « владения титулом ». Законы, относящиеся к совместному владению недвижимым имуществом в Мэриленде, в основном регулируются прецедентным правом, которое отражено в заключениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, потому что каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.

Ключевые термины

«Документ » — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и зарегистрированный в Департаменте земельной документации в Мэриленде.

« Право владения » на недвижимость — это законный способ заявить, что вы владеете этой недвижимостью.

« Презумпция » означает, что суду разрешено предположить, что что-то является правдой, если нет доказательств, которые опровергают или перевешивают презумпцию. Бремя — это сторона, возражающая против презумпции предоставить эти доказательства, чтобы опровергнуть или перевесить презумпцию.

« Право на наследство » означает, что выживший совладелец может стать владельцем доли собственности умершего совладельца.

« Неразделенная процентная ставка » означает, что каждый собственник имеет равное право использовать и пользоваться всем имуществом. Однако ни одно физическое лицо не имеет исключительного права на какую-либо конкретную часть собственности.

Общая аренда

Общая аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом с двумя или более собственниками, именуемая « общих арендаторов ».«Каждый совладелец или совместно арендатор владеет определенной долей или процентом собственности. Общие арендаторы могут иметь равные доли, но они также могут владеть неравными долями. Например, у вас может быть собственность, принадлежащая двум владельцам, где один владелец имеет долю 75%, а другой владелец — 25%. Тем не менее, общие арендаторы по-прежнему имеют безраздельный интерес в собственности, что означает, что они имеют право использовать и пользоваться всей собственностью.

Нет права на выживание. Если владелец умирает, интересы этого владельца переходят к его наследникам.Совместно арендатор может передать свои имущественные права по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (завещания), то законы Мэриленда о наследстве будут применяться к этому арендатору общей доли собственности.

Совместная аренда

Совместная аренда — это форма совместной собственности на недвижимость с двумя или более собственниками, называемая « совместных арендаторов ». Совместные арендаторы имеют безраздельный интерес к недвижимому имуществу и праву наследования. Хотя совместными квартиросъемщиками обычно являются супруги или родители и ребенок, не требуется, чтобы стороны состояли в браке или состояли в родстве.Каждый собственник имеет равную и безраздельную заинтересованность в недвижимости.

Совместная аренда включает право наследования. Когда один совместный арендатор умирает, безраздельный интерес этого совместного арендатора в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из наследства умершего человека, поэтому завещание на него не распространяется. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Так что, если вы оказались в такой ситуации, неплохо было бы поговорить с адвокатом.

Для создания совместной аренды в соответствии с законодательством штата Мэриленд, формулировка в акте должна быть очень четкой, что стороны намерены создать совместную аренду, поскольку Мэриленд имеет презумпцию против совместной аренды . Это означает, что документы, такие как акты, должны прямо предусматривать, что недвижимое имущество должно находиться в совместной аренде, чтобы оно было юридически признано таковым. Следовательно, если вы покупаете недвижимость с намерением совместного владения арендатором, необходимо четко указать это намерение.При отсутствии этого формулировки предполагается, что собственность является общей арендой.

Создание и поддержание совместной аренды также требует наличия « четыре единицы интереса ». Эти «четыре единицы» представляют собой четыре юридических требования, относящихся к собственности, которые включают единые права с точки зрения времени, титула, прав собственности и владения для всех совместных арендаторов.

1. Единство времени — все владельцы должны владеть интересами одновременно («имущественное право собственности» означает, что безусловное владение собственностью для всех владельцев было завершено одновременно)

2. Единство правового титула — все права собственности должны быть приобретены на основании одного и того же документа

3. Единство интересов — все собственники имеют равные интересы в собственности

4. Единство владения — все владельцы имеют равные и совпадающие права на владение собственностью

Аренда полностью

Полная аренда — это третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде.В отличие от совместной аренды и общей аренды, аренда в целом доступна только супружеской паре.

Каждый из супругов владеет безраздельной долей в недвижимом имуществе и имеет право наследования. Мэриленд имеет презумпцию , согласно которой собственность, находящаяся в собственности супружеской пары, является арендатором для всех. Презумпция применяется к собственности, приобретенной супружеской парой. Для сдачи в аренду в целом необходимо наличие четырех вышеуказанных единиц интереса.

При расторжении брака между собственниками договор аренды полностью переходит в общую аренду.

Определение формы собственности, наиболее подходящей для вас

Выбор наиболее подходящей для вас формы собственности будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю собственности, принадлежащую нескольким владельцам в общей аренде. Однако при выборе вы можете рассмотреть приведенные ниже вопросы.

• Вы и другой владелец женаты? Помните, что полная аренда доступна только супружеским парам.

• Вы хотите, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю собственности после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.

• Вы в курсе всех долгов сторон? Кредитор может потребовать часть доли собственности другого владельца.

• Планируете ли вы продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам потребуется, чтобы все стороны подписали соглашение о продаже или финансировании.

Плюсы и минусы совместного владения активами для планирования недвижимости

Последнее обновление: 23 июня 2020 г.

Совместное владение, пожалуй, наиболее распространенная форма планирования недвижимости. Юристы часто называют это «заменой» и «волей бедняка». К сожалению, совместное владение — не лучший вариант для многих . На самом деле это может быть плохой вариант. Совместное владение может увеличить риск, а также может увеличить налоги на прирост капитала, имущество и подарки.

Ключевым преимуществом совместного владения для имущественного планирования является то, что вовлеченная собственность избегает завещания.Завещание — это процесс, который каждый штат использует для очистки титульных активов, обеспечения выплаты долгов и передачи оставшихся активов либо назначенным бенефициарам, либо бенефициарам, определенным законодательством штата. Люди хотят избежать завещания, потому что это может занять много времени и дорого. Многие семьи видели, как относительно небольшие, несложные поместья тратили более года на завещание. Во многих штатах поверенные по-прежнему взимают определенный процент от стоимости наследственного имущества за выполнение относительно рутинной обработки документов, связанных с процессом завещания, для планирования наследственного имущества.

Совместное владение не только избегает завещания, но и избегает состязаний воли. Право собственности переходит к выжившему совладельцу автоматически. Если вы тот редкий человек, который боится оспаривания воли своих выживших, возможно, из-за второго брака, подумайте о совместном титуле.

Некоторое имущество автоматически избегает завещания, когда вы называете бенефициара, отличного от вашего имущества, например пенсий, аннуитетов и пособий по страхованию жизни. В противном случае завещания можно избежать только путем изменения формы собственности.Два наиболее распространенных способа избежать завещания — это совместное владение и живое доверие. Мы рассмотрели живые трасты во время прошлых посещений, и вы можете найти эти обсуждения в разделе «Архив» на веб-сайте www.retirementwatch.net.

Чтобы избежать завещания с совместным владением, в названии должны использоваться волшебные слова «совместная аренда с правом наследования» или «аренда в полном объеме». Аренда в полном объеме доступна только в 30 штатах, и во многих из них доступна только для недвижимости.Между ними есть несколько различий.

Совместная аренда с правом наследования дает каждому собственнику полные права на собственность . Любой из владельцев может в одностороннем порядке делать все, что хочет. Один собственник может потратить наличные на счету или продать недвижимость. Кроме того, кредиторы любого из владельцев могут претендовать на совместное имущество.

С арендован полностью , ни один владелец не может делать что-либо с собственностью без присоединения другого. Это можно рассматривать как хорошее или плохое.Это снижает гибкость и может создавать проблемы, когда один из супругов становится недееспособным. Однако он защищает актив от односторонних действий одного из супругов.

Существует также защита кредиторов в государствах, не принадлежащих к сообществу. Кредиторы не могут получить доступ к собственности, удерживаемой в качестве арендаторов, в целом, если каждый из супругов не несет ответственности по долгу. Однако, если первым умирает супруг, не являющийся кредитором, кредиторы могут добраться до собственности. Однако, если супруг-кредитор умирает первым, другой супруг получает полное право собственности, и кредиторы не могут касаться собственности.(В государствах с общей собственностью результат противоположен. Кредитор любого из супругов может потребовать всю собственность.)

У любого типа совместной аренды для планирования наследства есть недостатки, в первую очередь налоговые .

Вы можете понести налог на дарение при создании совместного владения недвижимостью. Если другой владелец — ваш супруг, это не проблема, потому что супруги могут делать неограниченное количество беспошлинных подарков. Передача совместного права собственности не супругу, однако, приводит к подарку, если другое лицо не внесло свою собственность для получения доли в праве собственности.Однако когда вы даете кому-то проценты по финансовому счету, дарение не подлежит налогообложению до тех пор, пока это другое лицо не снимет деньги или имущество.

С вашего имущества могут взиматься более высокие налоги, потому что налоги на наследство и наследство имеют разные правила. Некоторая собственность исключена из вашего наследственного имущества, но включена в вашу налогооблагаемую собственность. Чтобы избежать налогов на наследство и наследство, вы должны отказаться от владения, контроля и преимуществ собственности. Вы не делаете этого в совместном владении.

Когда собственность находится в совместной собственности, ваш супруг автоматически получает полное право собственности после вашей смерти. Это означает, что пожизненный налоговый кредит на наследство и дарение первого умершего супруга не может быть использован в отношении этого имущества . Пожизненный кредит этого супруга теряется, если нет другого имущества, которое не находится в совместной собственности и передано наследникам, кроме супруга. Это также означает, что собственность, находящаяся в совместном владении, и все ее будущие доходы будут находиться в собственности вашего супруга и, возможно, будут подлежать будущим налогам.

Совместная собственность также может увеличивать налоги на прибыль и прирост капитала. Половина совместно находящейся в собственности собственности входит в состав наследства первого супруга, который скончался. Налоговая база унаследованной половины имущества увеличивается до справедливой рыночной стоимости на дату смерти первого супруга. Другая половина собственности, однако, не получает увеличения своей базы. Если оставшийся в живых супруг не продает собственность, необходимо вести записи, отражающие две разные основы.

Однако, если бы один из супругов владел всем имуществом, базовая стоимость имущества была бы увеличена до его справедливой рыночной стоимости. Увеличение всей базы означает, что второй супруг может продать недвижимость без уплаты налога на прирост капитала. Это важное преимущество для акций, паевых инвестиционных фондов, недвижимости, предприятий и других активов, стоимость которых значительно выросла. (В штатах с общей собственностью вся собственность получает повышенную основу в случае смерти первого супруга.)

Совместное владение не обязательно должно быть между супругами.В отношении супругов, не являющихся супругами, форма собственности известна как общие арендаторы и имеет несколько различных качеств. Некоторые люди владеют имуществом вместе со своими детьми, чтобы избежать завещания или взамен завещания. Когда собственность находится в совместном владении с лицом, не являющимся супругом, тогда вся собственность включается в наследство первого умершего, если другой собственник не может доказать, что он или она внес достаточно, чтобы купить долю собственности . Часто было бы дешевле владеть собственностью напрямую и отдавать ее по завещанию, используя пожизненный налоговый кредит на наследство и дарение, чем использовать совместное владение таким образом.

Также учитывайте неналоговые последствия совместной собственности . Оставшийся в живых имеет 100% прав собственности. Это означает, что первый из умерших супругов потерял способность контролировать, как в конечном итоге распоряжаться имуществом или управлять им. Имущество могло стать частью второго брака и перейти ко второй семье или другим людям, которых первый супруг никогда не знал. Дети от брака могут никогда не получить выгоду от собственности. Если собственность была передана по завещанию или доверию, первый умерший супруг мог гарантировать, что она не перейдет ко второй семье или другому нежелательному владельцу.

Как правило, совместное владение недвижимостью с супругом должно быть сведено к минимуму, если пара владеет активами на сумму более 1 000 000 долларов. Супруги могли совместно владеть текущим счетом, сберегательным счетом и основным местом жительства. Но серьезно подумайте о том, чтобы каждый из супругов владел другим имуществом отдельно в равных количествах, пока каждый из них не будет владеть недвижимостью на сумму не менее 1 000 000 долларов.

Основная причина использования совместной собственности — избежать завещания. Вам необходимо сравнить стоимость завещания с другими последствиями совместного владения.Многие штаты упростили процесс завещания в последние десятилетия, особенно для малых и средних поместий. Прежде чем решить, что совместное право собственности — это решение для вас, спросите консультанта по имущественному планированию, как завещание работает в вашем штате и сколько это стоит.

Также сравните скорость и дешевизну совместного тайтла с его скрытой стоимостью. Затем вы можете решить, должен ли этот инструмент быть частью вашего имущественного планирования.

Планирование недвижимости: за и против совместного владения

Планировщики недвижимости часто рекламируют преимущества совместного владения собственностью — и не без оснований.Совместное владение обычно дает несколько преимуществ для оставшихся в живых членов семьи. Но это не следует рассматривать как панацею от всех проблем, связанных с планированием недвижимости. Вы также должны осознавать все последствия.

Вопросы формулировки титула

Совместное владение требует владения имуществом более чем одной стороны. Тип совместной собственности зависит от формулировки титула на имущество.

С юридической точки зрения существует два основных варианта для супружеских пар.Первый — это совместных арендаторов с правом выживания (JTWROS) . Это наиболее распространенная форма и часто используется для личного проживания или другой недвижимости. С JTWROS любой из супругов имеет право на выживание в случае смерти другого супруга. Имущество находится в зоне досягаемости кредиторов всех собственников.

Второй — аренда целиком (TBE). В этом случае один собственник не может продать свою долю собственности без участия другого.Но TBE предлагает больше защиты от кредиторов в государствах, не принадлежащих к сообществу, если только один из супругов несет ответственность по долгу. В настоящее время TBE доступен чуть более чем в половине штатов.

Совладельцы, состоящие в браке друг с другом, могут владеть имуществом на правах «совместной аренды». При такой форме собственности каждая сторона имеет отдельное передаваемое право на собственность. В определенных, редких ситуациях супружеские пары могут выбрать совместных квартиросъемщиков.

Плюсы и минусы

Основная привлекательность совместного владения при планировании недвижимости заключается в том, что собственность избегает завещания.Завещание — это процесс, основанный на действующем законодательстве штата, при котором активы умершего по закону передаются бенефициарам. В зависимости от состояния это может занять много времени или дорого — или и то, и другое — а также навязчиво. Однако совместная собственность просто переходит к оставшемуся владельцу.

Хотя совместное владение является удобным и недорогим способом установления прав собственности, у него есть и недостатки. Некоторые недостатки совместного владения связаны с потенциальной ответственностью по федеральному налогу на дарение и наследство.(Сопоставимые правила также могут применяться на уровне штата.)

Если стороны, не состоящие в браке, создают совместную собственность, это обычно приводит к налогообложению подарка, если каждый из них не внес свою собственность, чтобы получить долю в праве собственности. Однако в случае имущественного интереса в ценных бумагах или финансовом счете не облагается налогом дарение до тех пор, пока другое лицо фактически не снимет средства.

Для небольших подарков обязательство по налогу на дарение может покрываться ежегодным исключением из налога на дарение (15 000 долларов на получателя в 2021 году).Если подарок превышает сумму исключения, он может быть защищен от налога на дарение за счет освобождения от налога на дарение и наследство (11,7 миллиона долларов в 2021 году). Однако это разрушит оставшееся налоговое убежище на наследство.

Обратите внимание, что имущество, не подлежащее завещанию, может быть включено в вашу налогооблагаемую недвижимость. Чтобы избежать как налога на наследство, так и налога на наследство, вы должны отказаться от всех интересов в собственности, включая право собственности и контроль над активами и льготами. Совместное владение не отвечает этим требованиям.

Налоговые последствия

Вам также необходимо знать о возможных налоговых последствиях.Для целей налога на наследство, если супруги владеют имуществом как JTWROS и один из супругов скончался, стоимость половины имущества умершего в настоящее время «повышается» до справедливой рыночной стоимости на дату смерти. На другой половине в то время нет повышения. Сравните это с результатом, если собственность на 100% принадлежала умершему супругу, и в этом случае она могла бы иметь право на повышение до полной справедливой рыночной стоимости на тот момент.

Когда собственность находится в совместном владении с кем-то, кроме супруга, все имущество включается в наследство первого умершего, если другой собственник не может доказать, что он или она внес достаточно, чтобы приобрести долю собственности.Это может иметь неблагоприятные последствия для налога на наследство.

Наконец, лицо, пережившее совместную собственность, сохраняет все права собственности. Следовательно, имущество могло оказаться вне семьи из-за второго брака. Например, дети второго супруга могут впоследствии унаследовать собственность. Такой сценарий может разрушить намерения первоначального владельца.

Не всегда уместно

Хотя совместное владение может быть полезным инструментом планирования недвижимости, оно подходит не во всех обстоятельствах.Поговорите с Sol Schwartz & Associates и вашими консультантами по планированию недвижимости, чтобы определить, работает ли это с учетом ваших уникальных целей и ситуации.

Совместная собственность | Правовая помощь штата Мичиган

Собственность, находящаяся в совместной собственности, — это собственность, принадлежащая более чем одному лицу. Обычно он не входит в наследство умершего. Примерами частной собственности, находящейся в совместном владении, могут быть вы и другое лицо, указанные в названии автомобиля, или если у вас есть совместный банковский счет. Если другой человек умирает, вы автоматически получаете полную собственность на это имущество.

Иногда совместная собственность более сложна. Если вы владели недвижимостью с умершим или если вы владеете какой-либо собственностью с умершим и кем-то еще, после смерти может быть трудно понять, что такое право собственности.

В Мичигане вы можете совместно владеть недвижимостью четырьмя способами:

Все четыре формы совместной собственности оставляют выжившему собственнику разные права. Когда вы имеете дело со сложными ситуациями, связанными с совместной собственностью, вы можете поговорить с юристом. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти адвоката или юридические услуги в вашем районе.

Выживание и правило 120 часов

Выживание (пережиток вашего совладельца) влияет не только на четыре типа совместной собственности. Это также может повлиять на права наследования наследников и наследников. В Мичигане человек должен прожить более 120 часов после смерти совладельца, чтобы право на выживание вступило в силу. Как правило, любой, кто умирает в течение первых 120 часов после смерти умершего, считается умершим раньше (умершим раньше) умершего. Когда это происходит, они теряют интерес к собственности умершего.В результате наследники и завещатели этого лица не получат доли в имуществе умершего. Правило 120 часов не соблюдается, если:

• Завещание, акт, титул или доверие касаются одновременных смертей или смертей в общем бедствии;

• В завещании, документе, титуле или доверии говорится, что человеку не требуется выживать в течение определенного времени, или указывается другой период выживания;

• Правило затронет интересы, защищаемые законом штата Мичиган; или

• Правило вызовет сбой или дублирование при распределении собственности.

Общие арендаторы (недвижимое имущество)

Совместная аренда создается, когда недвижимость передается (передается) двум или более лицам, не состоящим в браке друг с другом, и нет ссылки на совместную аренду или право наследования. Все общие арендаторы имеют равное право использовать или занимать всю собственность до тех пор, пока право аренды остается неизменным. После того, как арендатор умирает или продает свою долю, оставшиеся арендаторы получают право на только на свою дробную долю.После смерти доля каждого арендатора переходит в его состояние; нет права на выживание.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли владеют коттеджем вместе как арендаторы. Мэри умирает. Ее 1/3 часть коттеджа достается ей, а не Бобу и Келли. Бобу и Келли принадлежит по 1/3 доли коттеджа.

Совместные арендаторы (недвижимое и личное имущество)

Совместная аренда создается, когда собственность совместно передается двум или более лицам. Что касается недвижимого имущества, то в передаче (обычно в праве собственности) должно быть прямо указано совместное владение недвижимостью.Однако, когда два человека указаны на финансовых счетах (банковских, кредитных или сберегательных) или когда они указаны в праве собственности на транспортное средство, они автоматически владеют недвижимостью совместно. Если фраза «Полные права выжившего» появляется в учетных документах или праве собственности на транспортное средство, право собственности становится правом собственности после смерти одного из совместных арендаторов. Это означает, что выживший совместный арендатор получает полную собственность. Если эта фраза не появляется, то имущество будет либо завещано вместе с остальной частью имущества умершего лица, либо оно будет разделено между ближайшими родственниками (наследниками) этого человека.

Вот пример:

У Мэри и Келли есть автомобиль, который назван в их именах с надписью «Полные права выжившего». Келли умирает. Теперь Мэри автоматически становится владельцем транспортного средства, даже если имущество Келли проходит процесс завещания.

С недвижимостью все сложнее. Если собственность передается только в качестве совместной аренды — без упоминания права на наследство — право на наследство может быть прекращено владельцами. Один арендатор мог продать свою долю в собственности.Или все арендаторы могут согласиться разделить совместную аренду, сделав ее общей. (См. Выше раздел «Общие арендаторы»).

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы. Келли продает свою 1/3 доли собственности Джону. Это уничтожает ее долю совместной аренды и превращает ее в общую аренду. Мэри умирает (с сохранением ее совместной аренды с Бобом). Ее 1/3 доли достается Бобу, а , а не ее имуществу или Джону.Если Джон умрет, его доля перейдет в его имение.

Совместные арендаторы с полными правами на выживание (недвижимое имущество)

Совместное владение недвижимостью с полным правом наследования создается, когда недвижимость передается двум или более людям, и в передаточном документе (обычно это акт) конкретно упоминается о праве на владение недвижимостью. Когда совместный арендатор умирает, его доля переходит к остальным арендаторам. Ни один собственник не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия других совместных арендаторов.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы с полными правами на выживание. Мэри умирает. Боб и Келли теперь владеют всем коттеджем. Имение Марии не получает доли в коттедже.

Сдача в аренду целиком (недвижимое и личное имущество)

Договор аренды в полном объеме возникает, когда собственность передается супружеской паре в одно и то же время. В передаче (обычно в документе) нет необходимости упоминать создание права аренды в целом или упоминать супружескую пару как таковую.Поскольку передача была связана с супругами, состоявшими в браке в то время, договор аренды создавался полностью.

Этот тип аренды почти всегда касается недвижимости. Но бывают случаи, когда аренда целиком может включать в себя личное имущество, например сертификаты акций.

Каждый из супругов имеет право на наследство, и предполагается, что каждый из них владеет всем имуществом. Ни один из них не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия другого.Кредиторы одного из супругов не могут удерживать имущество. Однако, если оба супруга несут ответственность по одному и тому же долгу, кредитор может связаться с имуществом.

Если супружеская пара разводится, право на аренду становится общим, если в их решении о разводе не указано иное.

Совместная аренда — Коллегия адвокатов штата Айова

Чтобы найти профессионального юриста, отвечающего вашим потребностям, посетите сайт www.iowafindalawyer.com.

Что такое совместная аренда?
Совместная аренда — это форма собственности двух или более лиц вместе.Он отличается от других видов совместной собственности тем, что оставшийся в совместном владении арендатор сразу становится владельцем всего имущества после смерти другого совместного арендатора. Это называется правом на выживание.

Что такое общая аренда?
Совместная аренда — это еще одна форма совместной собственности. Это владение активом двумя или более физическими лицами вместе, но без прав по выживанию, присущих совместной аренде. Таким образом, после смерти одного из совладельцев его или ее интересы не переходят к оставшемуся владельцу или владельцам, а переходят по его или ее воле.Если завещания нет, его доля переходит в соответствии с законом, определяющим наследников.

Каковы преимущества совместной аренды?
Основным преимуществом совместной аренды является автоматическая передача права собственности в случае смерти одного из совместных арендаторов. Актив, который переходит от умершего совместного арендатора к оставшемуся совместному арендатору (-ам), не должен проходить через наследственное имущество умершего. Таким образом, совместная аренда — это эффективный способ избежать определенных расходов и задач, связанных с завещанием.(Следует отметить, что совместная аренда не позволит избежать некоторых федеральных налогов и налогов штата.)

Каковы недостатки совместной аренды?
Совместная аренда предполагает совместное владение определенной частью собственности. Между совладельцами могут быть разногласия относительно управления недвижимостью. Поэтому выполнение таких задач, как ремонт, раздел доходов и т. Д., Может стать затруднительным.

Право собственности на имущество, находящееся в совместной аренде, также может привести к непредвиденным последствиям в отношении того, кто унаследует имущество в случае смерти.Несмотря на то, что ваше завещание оставляет вашу собственность определенным поименованным лицам, совместное владение недвижимостью переходит к оставшемуся совладельцу и не переходит на основании завещания. Пункт завещания, в котором делается попытка прекратить определенную совместную аренду, не имеет юридической силы. Следовательно, при планировании недвижимости важно учитывать право собственности на имущество, а также его составление.

Является ли совместная аренда заменой завещания?
Совместная аренда не заменяет завещание. Это относится только к определенному объекту собственности.Правильно оформленное завещание распоряжается всем имуществом, не находящимся в совместной аренде. Завещание можно менять так часто, как вы захотите. Договор совместной аренды сложно изменить, потому что один совладелец может просто отказаться это сделать.

Как создается совместная аренда?
Совместная аренда не устанавливается до тех пор, пока что-либо не будет положительно сделано стороной, владеющей недвижимостью. Закон штата контролирует создание совместной аренды как недвижимого, так и личного имущества. (Недвижимость — это земля и принадлежности к ней; личная собственность — это все другие виды собственности.)

Для передачи недвижимости двум или более лицам в акте или передаче должно прямо указываться намерение создать совместную аренду, отмечая, что собственность будет удерживаться не как совместно арендаторы, а как совместные арендаторы с правом наследования. Примером может быть: Для A и B, как совместные арендаторы, а не как общие арендаторы.

При передаче личного имущества, такого как сертификаты акций или банковские счета, намерение сторон является определяющим. При наличии четкой и недвусмысленной письменной формы, такой как карточка с подписью банка, язык этого письменного документа обычно имеет решающее значение для вопроса о намерениях.

Может ли один арендатор совместной аренды продать свою долю в совместной собственности?
Это зависит от соглашения между совместными арендаторами относительно совместной собственности. Обычно каждый совместный арендатор владеет равной долей во всем имуществе. Таким образом, если у одного совместного арендатора есть покупатель на эту долю и нет ограничений между совместными арендаторами, то продажа может иметь место. Важно отметить, что разрыв совместного владения происходит при передаче одним из совместных арендаторов, а при разрыве совместное владение переходит в совместное владение (см. Выше).

Как совместная аренда влияет на налоги в случае смерти совместного арендатора?
В случае смерти любого человека могут быть наложены несколько различных видов налогов, которые могут повлиять на совместную собственность. Эти налоги включают федеральный подоходный налог, федеральный налог на недвижимость, федеральный налог на дарение и налог на наследство штата Айова. Следует отметить, что совместное владение недвижимостью может привести к уплате налогов, которые в противном случае не потребовались бы. Налоговое законодательство часто меняется. При принятии решения об использовании совместной аренды следует учитывать последствия налогового законодательства.Поэтому важно проконсультироваться с юристом по этим вопросам.

Что происходит с совместным владением в случае развода?
Совместное владение недвижимостью между мужем и женой может быть разделено судом в ходе любого бракоразводного процесса, как и другое семейное имущество.

Чтобы найти профессионального юриста, отвечающего вашим требованиям, посетите сайт www.iowafindalawyer.com.

Совместное владение недвижимостью Совместное владение недвижимостью — преимущества и недостатки

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии может осуществляться многими методами, начиная от общественной собственности (для супружеских пар) и заканчивая общей арендой, до собственности корпораций, компаний с ограниченной ответственностью, товарищества и трасты.После общественной собственности СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА , вероятно, является наиболее часто используемым методом… и наиболее часто злоупотребляемым. Хотя владение имуществом в качестве совместных арендаторов легко осуществить и, действительно, часто автоматически для клиентов юридическими лицами, агентами по недвижимости и неопытными CPA и юристами, в действительности это имеет серьезные проблемы и редко является лучшим способом совместного владения имуществом. Проще говоря, как юридические, так и налоговые вопросы часто вызывают шок, а иногда и разочарование тех, кто «пошел по легкому пути» и решил сохранить совместно находящуюся в собственности собственность в качестве совместных арендаторов.

В этой статье обсуждается основной закон совместной аренды и анализируются как преимущества, так и недостатки владения имуществом таким образом. Он также предлагает различные альтернативные методы владения титулом, которые решают многие проблемы совместной аренды.

Определения и основы:

Читателю предлагается сначала ознакомиться со статьей Владение недвижимостью и транзакции в Соединенных Штатах , в которой в целом обсуждаются методы владения, покупки и продажи недвижимости в этой стране.В этой статье предполагается, что читатель уже прочитал эту более основную статью.

Совместное владение собственностью означает просто два или более лиц или организаций, владеющих титулом на собственность.

Совместное владение может осуществляться разными способами. Муж и жена в Калифорнии обычно владеют собственностью , общественной собственностью , в документе о праве собственности указано: «X и Y, муж и жена — общая собственность», и этот метод имеет значительные преимущества, описанные ниже. Только муж и жена могут совместно владеть собственностью в качестве общей собственности.

Наиболее распространенными способами совместного владения собственностью, помимо общей собственности, являются общая аренда и совместная аренда. Общая аренда — это владение правом собственности двумя или более физическими или юридическими лицами в любой процентной сумме. Это «неделимая» собственность, что означает, что каждому человеку принадлежит определенный процент от всей собственности. Таким образом, если вы владеете 40% собственности в общей аренде, вы не владеете какими-либо конкретными 40% лота, а 40% неразделенной всей собственности.(Сравните это с кондоминиумами, в которых вам дается определенное право собственности на определенное пространство на более крупном участке.) Читателю следует ознакомиться со статьей о Аренда в совместном владении недвижимостью в Сан-Франциско и сообществах района Залива.

Совместная аренда эквивалентна совместной аренде с двумя существенными различиями. Во-первых, совместное владение должно быть равным, например каждому совместному арендатору принадлежит одинаковый процентный доход. Во-вторых, в отличие от совместной аренды, когда кто-то умирает, владея собственностью в качестве совместного арендатора, его часть немедленно и автоматически передается другим совместным арендаторам в соответствии с законом.Это называется правом выживания . Это право на наследство заменяет противоположные положения завещания или траста, поскольку оно автоматически передается в момент смерти … прежде, чем завещание сможет повлиять на распоряжение имуществом. Это вызывает серьезные проблемы в судебном процессе, о чем будет сказано ниже. Если кто-то владеет имуществом в качестве совместного арендатора, но совершает некоторую ошибку или предпринимает определенные действия в владении имуществом, обсуждаемым ниже, он автоматически, преобразует имущество в общую аренду, даже если это непреднамеренно, и владелец титула и другие совместные арендаторы не знаю акта — другая проблема обсуждается ниже.

Титульные компании любят совместную аренду, так как они с ней знакомы. У него есть некоторые преимущества, но эти преимущества, обсуждаемые ниже, часто перевешиваются серьезными трудностями, которые часто возникают из-за относительного незнания как владельцев, так и компаний, владеющих титулом, в отношении юридических последствий и опасностей владения недвижимостью в совместном владении.

Преимущества совместной аренды:

1. Легкость . Титульные компании, риэлторы и многие поверенные «привыкли» использовать совместную аренду как способ владения недвижимостью для любых двух или более физических или юридических лиц.Все, что нужно сделать, — это указать в титульном документе «X и Y, как совместные арендаторы», и собственность будет фактически находиться в совместной собственности. После сотен лет создания таких титульных документов профессионалы в этой области чувствуют себя комфортно с этим методом. Адвокаты не нужны для создания необходимого титула, в отличие от трастов, товариществ или корпораций, поэтому деньги, очевидно, были сэкономлены.

2. Немедленный и автоматический перевод в случае смерти. Нет необходимости в завещании наследства или проведении других судебных слушаний, чтобы добиться перехода к другим совместным арендаторам в случае смерти.Просто зарегистрировав уведомление о смерти совместного арендатора, оставшиеся в живых увеличивают свои владения на величину процентной доли умершего равным образом. (Если я умру и буду владеть имуществом как совместный арендатор наравне с двумя другими совместными арендаторами, каждая из их одной трети доли автоматически увеличится на половину моей одной трети, таким образом, каждый после этого будет владеть пятьдесят процентами как совместные арендаторы.)

3. Не взимаются гонорары адвоката за испытание имущества . До появления отзывных живых трастов (см. Нашу статью о Wills and Trusts ) совместная аренда казалась отличным методом избежания того, что часто исчислялось тысячами долларов в виде гонорара за завещание, выплачиваемого исполнителям и поверенным.Действительно, это было обычное оправдание собственникам со стороны риэлторов, титульных компаний и банков. Поскольку многие супружеские пары теперь владеют собственностью как общественной собственностью или используют отзывные трасты, и то и другое исключает все или большую часть гонораров адвокатам, это оправдание в значительной степени устранено, но очень немногие люди осознают это. Тем не менее, очевидно, что стоимость создания совместного договора аренды и стоимость передачи правового титула оставшимся в живых минимальны по сравнению с затратами на завещание или стоимостью создания траста, корпорации или партнерства.

4. Предсказуемо. Совместная аренда — один из старейших методов владения собственностью, и судебная практика, касающаяся его, насчитывает сотни лет. Можно легко предсказать, что произойдет в будущем, если возникнут судебные споры.

5. Кажущаяся простота. Поскольку все, что нужно сделать для создания совместной аренды, — это зарегистрировать документ о праве собственности, подписанный всеми совместными арендаторами, в котором указано «X и Y (и другие) как совместные арендаторы», и поскольку титульные компании и риэлторы привыкли к такому владению правом собственности, это Кажется, что создать такую ​​форму собственности легко и просто, и это можно сделать всего за день или два.

Недостатки совместной аренды:

1. Ограниченное владение . Некоторые учреждения, которые не «умирают», могут оказаться не в состоянии владеть имуществом в совместной аренде. Это ограничивает многие из структур, столь полезных при планировании семьи и недвижимости.

2. Неожиданная жесткость владения. Условия совместной аренды не могут быть изменены завещанием или договором. Правовой документ аннулирует все последующие договоренности сторон, если они каким-либо образом не расторгнут договор о совместной аренде на законных основаниях.Таким образом, это один из наиболее частых дел в суде, когда кто-то либо забывает, что имущество находится в совместной аренде, либо дезинформирован и пишет завещание в надежде защитить семью, которая, к своему ужасу, обнаруживает, что завещание или договор недействительны в отношении имущество после смерти. Типичный пример: кто-то владеет совместной арендой с бывшим супругом, не меняет документ, умирает, а новый супруг или дети «уничтожаются» старым договором совместной аренды.

3. Правило единства правового титула : Это сложное правило требует, чтобы каждый совместный арендатор владел одним и тем же точным титулом, поскольку каждый владеет безраздельной долей.Если это единство нарушается, то имущество переходит в общую аренду, даже если лицо, нарушающее единство, и другие совместные арендаторы не знают. Таким образом, если я беру взаймы и использую совместное владение недвижимостью в качестве залога, даже не сообщая об этом другим совместным арендаторам, и у меня есть договор доверительного управления, зарегистрированный на «мои проценты», это может считаться аннулированием совместной аренды, даже если я верну его . Представьте себе хаос, который это может вызвать, поскольку другие совместные арендаторы, думая, что они автоматически получат мою долю, если я умру, строили свои собственные планы соответственно.Вместо этого собственность теперь является «секретной» общей арендой и может в конечном итоге перейти к моей семье или другим лицам по моей воле. Существует множество случаев, связанных с этой проблемой, причем каждая юрисдикция имеет разные решения и возможности, но достаточно сказать, что это может привести к очень несправедливым результатам, которые часто непреднамерены со стороны сторон.

4. Налоговые недостатки Есть несколько налоговых проблем с совместной арендой, особенно по сравнению с общинной собственностью, но одного примера должно быть достаточно, чтобы указать на сложности и затраты, которые может создать этот «простой» способ владения.

Подоходный налог (прирост капитала) уплачивается с прироста стоимости имущества. Первоначальная стоимость является «основой» собственности, и каждый платит налоги с разницы между продажной ценой и базовой стоимостью. Однако в случае смерти есть повышенное основание для значения даты смерти. Пример: я покупаю недвижимость за сто тысяч долларов и продаю ее за триста тысяч. Прирост капитала составляет двести тысяч долларов, а налоги — около 30 тысяч. Однако, если я умру, и мой сын унаследует собственность, база будет изменена на стоимость на дату моей смерти (300 000 долларов США), и если мой сын продаст собственность на следующий день, налог на прирост капитала не взимается.

Предположим, я владею недвижимостью в совместном владении с вами. Ты умрешь. Получу ли я усиленную основу по собственности? Да, но только на половину, так как половину я уже владел как совместный арендатор.

Это означает, что налоги в приведенном выше примере составят пятнадцать тысяч долларов.

Так вот, если бы я владел этой собственностью как общественной собственностью, и моя жена умерла бы. Я получаю увеличенную основу для всей стоимости, хотя я владел половиной собственности. Специальное исключение из закона для общественной собственности разрешает полную усиленную основу в общественной собственности… но только половину расширенной основы в совместной аренде. Если бы вы владели недвижимостью вместе со своим супругом в качестве совместной аренды, а не общей собственности, вы просто зря потратили пятнадцать тысяч долларов.

Но на самом деле большая часть собственности в этом районе стоит намного, намного больше трехсот тысяч, а потери обычно исчисляются сотнями тысяч из-за этой распространенной ошибки.

5. Отсутствие выгоды. За счет использования отзывных трастов, корпоративной структуры, семейных партнерств и других легко составляемых документов почти все преимущества избежания завещания могут быть достигнуты в отношении одного и того же имущества без перечисленных выше недостатков совместной аренды.Проще говоря, за последние пятьсот лет закон изменился, и совместная аренда, которая была полезна в 1850 году, теперь является опасным и не очень полезным способом совместного владения собственностью.

6. Отсутствие контроля . Совместная аренда может быть аннулирована, если кто-либо из совместных арендаторов решит это сделать. В соответствии с разделом 683.2 Гражданского кодекса (a) совместный арендатор без согласия других совместных арендаторов может разделить свой интерес в совместной аренде путем оформления и вручения акта, передающего этот интерес третьей стороне; путем составления письменного документа, подтверждающего намерение разорвать совместную аренду, или подписания письменного заявления о разрыве совместной аренды.Документ необходимо записать. Но это означает, что ваши планы могут быть внезапно разрушены по воле (или прихоти) других совместных арендаторов в любое время.

Этот офис столкнулся с этой проблемой, когда умирающий клиент внезапно случайно обнаружил, что его брат (и совладелец в совместной аренде) уже разорвал совместную аренду (не сообщая нашему клиенту) и что весь план недвижимости нашего клиента был искажен. Он не знал, что половина стоимости собственности, которой он владел как совместный арендатор, стоимость которой превышала один миллион долларов, внезапно не перешла к его брату, а в конечном итоге попадет в остатки этого поместья способами, которые он не хотел.Тот вечер, когда клиент приходил в сознание и выходил из него, отчаянно пытаясь переписать свое завещание, его семья надолго запомнит. Как позже сказала его жена писателю: «Что бы случилось, если бы нам не посчастливилось узнать об этом в ту ночь?»

«Просто, — сказал я ей, — ты бы без всякой причины заплатил бы дополнительно двести тысяч долларов налогов».

Почему люди до сих пор его используют?

Потому что банки, титульные компании, риэлторы и неопытные профессионалы использовали его на протяжении десятилетий и даже не удосужились подумать об этом.Потому что его легко создать, и не нужно обращаться к юристу, чтобы создать корпорацию или партнерство, или узнать, как можно добиться того же более эффективно и без опасности. Короче, потому что это «легко».

Альтернативы:

В зависимости от обстоятельств трасты, товарищества, корпорации, компании с ограниченной ответственностью и общественная собственность могут использоваться для более эффективного достижения одних и тех же целей, а также для лучшего налогового планирования, контроля вашей собственности и разрешения споров.Например, в соглашении о семейном партнерстве, если есть спор, можно предусмотреть частный арбитраж споров, который позволяет судебное решение столь же эффективно, как и суд общей юрисдикции, но избегает расходов и гласности публичного судебного разбирательства. Вместо многолетнего спора, который стоит сотни тысяч долларов, спор разрешается за месяцы и стоит втрое меньше.

Бывают случаи, когда совместная аренда может быть полезной. Если у кого-то нет времени на создание быстрого плана выживания, а стоимость собственности невелика, это может быть простым и быстрым способом добиться выживания.Но в подавляющем большинстве случаев семейные и налоговые требования делают совместную аренду менее предпочтительной по сравнению с более современными методами.

Заключение:

Возможно, это иронично, что метод владения собственностью, который был новаторским и полезным в Англии в 1805 году, не только все еще широко использовался в Калифорнии в 2003 году, но и использовался без понимания его преимуществ и недостатков. Это больше похоже на езду на лошади и багги по современной автостраде. Это можно сделать, и это действительно возможно, но без многих преимуществ, которые появились в результате более поздних разработок.Закон подобен любой другой сфере деятельности. Он меняется и во многих случаях улучшается с течением веков. Совместную аренду, возможно, легко создать, но сложно управлять и очень опасно контролировать по сравнению с более поздними разработками, доступными для разумного владельца собственности.

Мудрый потребитель делает покупки на рынке перед покупкой продукта. Мудрый владелец собственности должен изучить другие доступные способы владения недвижимостью, прежде чем «покупать» совместную аренду.

.