Можно ли жилое помещение использовать под офис: Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Можно ли устраивать офисы в жилых помещениях

  Правительство РФ разрешило устраивать офисы в жилых помещениях, не переводя их в нежилые. Главное — не мешать соседям.

«Правила пользования жилыми помещениями», опубликованные федеральным правительством, носят поистине революционный характер. Они разрешают использовать квартиры «для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Иными словами, теперь офис можно организовать не только на первом этаже в квартире с отдельным входом. Не нужно даже, как до сих пор, переводить жилье в «нежилье». Более того, офис может открыть не только собственник помещения, но и наниматель. Главное, чтобы он был законно зарегистрирован в этой квартире.

Правда, в отношении деятельности бизнесменов-надомников «Правила» устанавливают множество ограничений.

Так, в квартире нельзя размещать промышленное производство. Нельзя устраивать химическую лабораторию, свиноферму или пункт приема стеклотары. То есть виды деятельности, к которым применяются специальные санитарные и пожарные нормы, запрещены. Кроме того, если соседи посчитают, что домашняя фирма мешает им жить (например, ее сотрудники и посетители слишком много курят на лестнице), то они могут пожаловаться на бизнесменов в жилищные инстанции, и те «прикроют лавочку».

Несмотря на эти ограничения новые «Правила» дают предпринимателям уйму преимуществ. Например, они смогут платить за коммунальные услуги по расценкам для физических, а не юридических лиц (правда, и потреблять этих услуг смогут лишь столько, сколько отведено для обычных граждан). Не нужно тратиться на аренду офисного помещения. И главное — можно сэкономить время и деньги, которые уходили на все необходимые согласования перевода жилого помещения в нежилое и соответствующую его реконструкцию.

Примечательно, что граждане, проживающие в государственном или муниципальном жилфонде коммерческого использования (то есть не по соцнайму), не имеют права превращать свои квартиры в офисы.

Использование жилого помещения под офис

Законом предусмотрено использование жилых помещений только для проживания в них граждан. Так утверждает п. 1 ст. 17 ЖК РФ. Использование жилого помещения под офис (когда осуществляется профессиональная либо предпринимательская деятельность) реально лишь для граждан, которые законно здесь проживают, при условии, что они не нарушают прав и законных интересов иных лиц, соблюдают требования, предъявляемые законодательством к жилому помещению. Подобные правила утвердило Правительство РФ в постановлении № 25.

Вопрос, можно ли арендовать жилое помещение под офис, интересует многих. Ведь по закону собственник квартиры имеет право предоставить в аренду помещение, заключив с частным или юридическим лицом договор найма. При этом воспользоваться съемной квартирой можно только по прямому назначению. И в этом случае лица, проживающие там, совершенно правомерно могут использовать ее для профессиональных целей, если будут соблюдены некоторые условия.

Перевод жилого помещения в нежилое

Официально разместить предприятие в жилом помещении возможно, переведя его в нежилое. Порядок этих действий и ответственность за его нарушение установлены нормами жилищного и гражданского законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А само помещение должно отвечать требованиям:

1. Жилое помещение должно быть расположено на первом этаже. Иное возможно, если помещения, расположенные под квартирой, нежилые и есть раздельный вход с улицы.
2. В квартире не должен никто проживать постоянно.
3. Должны быть выполнены некоторые работы, связанные с переустройством или перепланировкой помещения после процедур оформления и согласования всей требуемой документации, завершения работ по проекту и принятия специальной комиссией переоборудованного помещения.
4. Акт приемки-сдачи работ предоставляется в БТИ, завершая тем самым процесс перевода.

Официально разместить предприятие в жилом помещении возможно, переведя его в нежилое.

Жилое помещение в аренду

Чтобы соблюсти все формальности, которых требует аренда помещения, следует предпринять такие шаги:

• Собственник передает жилье по договору в аренду юридическому лицу (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), непременно наделяя его правом на вселение в помещение граждан, не согласуя с арендатором.
• Юрлицо может предоставить квартиру своим сотрудникам в безвозмездное пользование до полугода (главное, не забыть этот срок продлевать). В заключаемом документе не забудьте оговорить, что жилье выделено для проживания с возможностью пользоваться им для профессиональной деятельности. А сотрудники обязаны учитывать права соседей, их законные интересы, а также требования законодательства по обеспечению пожарных, санитарных, экологических норм.
• В каждый трудовой договор с этими работниками вносятся условия, оговаривающие проживание их в служебной квартире, которую им предоставил работодатель (арендатор квартиры). Изменяются и их служебные обязанности с учетом профессиональной деятельности, которой они будут заниматься в квартире, которая им предоставлена.
• Вселив в это жилое помещение руководителя организации, адрес можно регистрировать у налоговиков как юридический адрес фирмы.

Все вышеуказанные действия позволят юридическому лицу осуществлять предпринимательскую деятельность максимально легально. Адрес квартиры может быть без опасений использован для рекламных объявлений, в ней возможно вести прием посетителей и при этом не нарушать законные права жителей дома.

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Квартиры в новостройках на любой кошелёк

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Справка

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.

Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Суды запретили использовать жилое помещение под офис

Управляющая организация из Ростовской области защитила права жильцов, которым мешал устроенный офис в одной из квартир. Компания обратилась в суд с иском к собственнику жилого помещения и попросила запретить ему использовать квартиру не по назначению (дело № А53 – 38545/19).

Управляющая компания указала, что помещение, расположенное на втором этаже, используется как офисное, его ежедневно посещают 15 – 20 человек, что подтверждается актом, подписанным собственниками соседних квартир. Также из показаний приборов учета следует, что потребление электроэнергии в квартире в несколько раз превышает потребление в других жилых помещениях. Юридический адрес фирмы-собственника – это адрес квартиры.

Собственник возражал: помещение является аварийным и вообще не используется, его лишь иногда посещают работники для того, чтобы взять (оставить) вещи. При этом он подтвердил, что юридический адрес общества является адресом жилого помещения, и не спорил, что в помещении находятся столы и офисная техника.

Суды единогласно поддержали управляющую организацию.

Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск. Он изучил даже среднесписочную численность сотрудников организации-собственника, которая составила 21 человек.

«Использование квартиры для размещения офиса с вышеуказанной численностью работников, пользование коммунальными услугами в целях производственной деятельности, в то время, как потребляемые ресурсы предназначены для жилых помещений, нарушает жилищные права собственников».

Нарушение прав жильцов подтверждается протоколом общего собрания, жалобами жильцов дома в адрес управляющей компании. В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников истец представил протокол общего собрания собственников, где они наделили управляющую организацию правом на обращение в суд.

Спорное помещение в нежилое не переведено, заявления о переводе собственник не подавал, а в судебном заседании сообщил, что не намерен и в будущем совершать действия, связанные с переводом помещения в нежилое.

В качестве правового обоснования суд указал:

• Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).
• Допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
• Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей – для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Доказательства.

Среди доказательств суд принял во внимание акт, представленный управляющей организацией, показания приборов учёта («повышенный объем потребления свидетельствует о том, что в спорной квартире, вопреки утверждениям ответчика, не только находятся вещи и офисная техника, но и пребывают люди, которые используют данную офисную технику, потребляющую ресурс»).

Суд предлагал провести совместно с управляющей организацией осмотр помещения и составить акт, сфотографировать помещение, однако собственник от осмотра уклонился. Такое поведение суд воспринял как косвенное доказательство нецелевого использования помещения.

Из акта, составленного управляющей организацией с собственниками-соседями следовало, что квартира ежедневно продолжает использоваться как «офис коммерческой организации. Ежедневно, через подъезд дома, являющийся местом общего пользования, проходят многочисленные сотрудники офиса (не менее 12 – 15 чел), занося грязь в подъезд. Работники офиса в течение рабочего дня выходят на улицу «на перекур», курят в запрещенных местах, а именно на крыльце-входе в подъезд, что также нарушает условия проживания взрослых и детей в доме. По окончании рабочего дня, все работники выходят через подъезд дома, т. к. своего отдельного выхода помещение не имеет».

Суды отклонили возражения ответчика.

Собственник отрицал факт использования помещения в принципе, со ссылкой на решение суда по другому делу, которым якобы установлен факт аварийного состояния помещения, исключающего возможность нахождения в нем людей, поскольку это опасно для их жизни.

Однако таких выводов в судебных актах не содержалось. Там управляющую организацию обязали провести ряд работ в отношении разрушающейся несущей стены. Поэтому суд отметил:

«придание статуса «аварийного», спорному помещению осуществлено ответчиком исходя из собственных умозаключений, какого-либо акта уполномоченного государственного органа о признании спорного помещения таковым не предоставлено. Утверждение ответчика о том, что возможность использования помещения отсутствует в связи с его аварийным состоянием, документально не подтверждено, а опровергается актами, составленными УК, а также документально подтвержденным фактом потребления энергоресурсов».

В жалобе ответчик указывал, что управляющая организация злоупотребляет своим правом, а решение суда не может быть исполнено, поскольку использовать квартиру для проживания невозможно и опасно для жизни.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на это обоснованно отметил, что состояние помещения не освобождает ответчика от обязанности использовать имущество по целевому назначению и не наделяет его правом использовать помещения как нежилое. Собственника никто не обязывает совершать какие-либо действия в отношении жилого помещения, а лишь запрещают использовать его в качестве нежилого.

В следующей жалобе общество снова писало, что помещение не использовалось, в нём осуществлялся ремонт, большое потребление электроэнергии связано с площадью квартиры в 200 кв. м.; доступ в неё невозможно предоставить из-за аварийности.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа и Верховный Суд РФ в определении от 11.11.2020 № 308-ЭС20 – 17405 отказали собственнику, оставив в силе решение о запрете использовать квартиру в качестве нежилого помещения.

Такая практика судов не является единичной.

Например, по описанному спору суд ссылался на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2018 г. по делу № А05 – 5792/2016. Там собственник разместил в квартире офис для продажи мебели, а в суд в тот раз обращалась жилищная инспекция Архангельской области, которая просила обязать исполнить ранее выданное индивидуальному предпринимателю предписание. Жалобы предпринимателя тогда также остались без удовлетворения.

Аренда квартиры под офис: учет при упрощенке

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за квартиру?

Расходы на аренду при УСНО

В силу пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы», применяющие объект налогообложения «доходы минус расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 2 ст. 346.16НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Офис в жилом помещении

Что касается организации офиса в жилом помещении – квартире, в этом случае необходимо учитывать нормы, установленные ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан (Письмо Минфина России от 28.03.2017 № 03‑11‑11/17851).

Более того, сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168ГК РФ.

В связи с этим затраты организации на аренду жилого помещения (квартиры) для размещения офиса при определении объекта обложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, учитываться не должны.

Представители Минфина придерживаются данного мнения давно и последовательно (письма от 28.10.2005 № 03‑03‑04/4/71, от 14.02.2008 № 03‑03‑06/1/93, от 29.09.2014 № 03‑03‑06/1/48504). Отметим, что указанная позиция полностью соответствует действующему законодательству.

Организация, применяющая УСНО, вправе учесть в расходах арендную плату за помещение после перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение установлены ст. 22 ЖК РФ. 

Офис в жилом доме – альтернатива бизнес-центру?

Из-за ограниченного числа бизнес-площадей, особенно в Москве, многие руководители приобретают квартиры в жилых домах и приспосабливают их под офисы. Однако далеко не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд. Автор рассказывает, когда и при наступлении каких условий это возможно; какие документы необходимо собрать и куда подать; в какие сроки перевод будет осуществлен и по каким причинам вам могут в этом отказать.

Ни для кого не секрет, что поиск офисного пространства для новой компании или помещения для нового магазина с каждым годом становится все более трудноразрешимой задачей. Прежде всего это касается Москвы и других крупных городов. И дело даже не в размере арендной платы или стоимости квадратного метра офисных помещений. В большей степени это связано с тем, что количество помещений, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, не растет пропорционально количеству желающих заниматься такой деятельностью.

Как правило, пространство нового, строящегося бизнес-центра распределяется между инвесторами еще на стадии строительства. Это одно из условий их участия. В дальнейшем более мелким компаниям ничего не остается, как арендовать офисы не на самых лучших условиях.

В такой ситуации выходом может быть квартира в жилом доме, переведенная в нежилой фонд.

Ограничения использования квартиры в качестве офиса

Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо определиться с этими двумя понятиями.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса для признания помещения жилым необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:

1. Это должно быть изолированное помещение. Таким образом, доля в квартире, если она не выделена в качестве отдельной комнаты, не может рассматриваться как жилое помещение, а следовательно, быть переведена в нежилое.
2. Это должно быть недвижимое имущество, определение которого содержится в ст. 130 Гражданского кодекса.
3. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, что означает, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Видами жилых помещений являются:

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Что касается определения нежилого помещения, в действующем российском законодательстве оно как таковое отсутствует. Однако исходя из содержания статей некоторых законодательных актов (Гражданский и Жилищный кодексы, закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр.) можно сделать вывод о том, что нежилое помещение также должно отвечать двум первым признакам, указанным в отношении жилого помещения. Другими словами, оно должно являться недвижимым имуществом и представлять собой изолированное помещение.

Основное отличие нежилого помещения от жилого – его предназначение. Оно не предназначено для проживания граждан. В нем, в отличие от жилого помещения, возможно размещение магазина либо офиса.

Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилое помещение.

Согласно статье 17 Жилищного кодекса и пункту 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При использовании данной правовой нормы необходимо иметь в виду, что она касается прежде всего граждан, а не юридических лиц. Только гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.

Это относится в первую очередь к адвокатам, осуществляющим деятельность в форме адвокатского кабинета. В соответствии с пунктом 6 статьи 21 закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.

Однако при использовании организацией в качестве офиса жилого помещения необходимо помнить о следующих ограничениях, предусмотренных законодательством.

Во-первых, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А потому сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как сделки, не соответствующие требованиям закона. Такая позиция выражена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

Судебно-арбитражная практика

Государственное образовательное учреждение «Лицей» заключило с ООО «Дальсервис» договор аренды помещений общей площадью 2 206,4 кв. м для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли. Указанные помещения располагаются в здании общежития, находящемся в оперативном управлении лицея. Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.

Таким образом, путем заключения договора аренды большей части помещений, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое. В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума ВАС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса.

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона, вследствие чего подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в пользование лицею арендованных ООО помещений площадью 2 206,4 кв. м (постановление Президиума ВАС РФ № 2780/05 от 15.06.2005 г.).

…

Как превратить квартиру в офис

Фото: flickr.com/oneras

Теперь, чтобы изменить статус квартиры и получать от использования своей недвижимости прибыль, придётся не только оформить множество справок и сделать перепланировку, но и получить согласие общего собрания жильцов многоквартирного дома. Соответствующий закон Госдума приняла 21 мая.

Требуется согласие соседей

Закон, разработанный Правительством, уточняет условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое. По словам члена Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ильи Осипова («Единая Россия»), документ подготовлен во исполнение поручения Президента РФ и направлен на защиту интересов граждан, соседи которых решили открыть бизнес в собственной квартире.

Так, предусматривается обязательное согласование этого вопроса с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Причём для принятия такого решения обязательно требуется кворум — участие в собрании граждан, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа. Также на собрании должны присутствовать более двух третей жильцов подъезда, где расположено помещение, которое предлагается перевести в нежилое, и не меньше половины граждан, проживающих в квартирах, примыкающих к этому помещению. Если же многоквартирный дом состоит из одного подъезда, требуется представительство двух третей собственников квартир в здании. 

Кстати, примыкающими считаются квартиры по соседству, над или под помещением. Причём жильцы каждой из них должны дать письменное согласие на перевод соседской собственности в нежилой статус. Эти документы затем нужно будет представить в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод.

Отвечать за проверку соблюдения обязательных требований к порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение теперь будут органы исполнительной власти субъектов Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор.

Член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Михаил Чернышев («Единая Россия») подчеркнул, что закон предлагает более сбалансированный механизм, защищающий права собственников. А член того же комитета Игорь Торощин (ЛДПР) предложил внимательно проследить за правоприменительной практикой. Он считает, что правоохранительные органы уделяют недостаточное внимание жалобам жильцов на шум из перепрофилированных квартир, где открывают салоны красоты, хостелы и продуктовые магазины. Особенно много жалоб на магазины — обычно в них продают спиртное, так что они становятся местом сбора любителей выпить.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение — это помещение, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу, каждый собственник может сделать своё жилое помещение нежилым. Но следует учитывать, что нельзя изменить статус, если квартира используется кем-либо, в том числе самим хозяином, для проживания. В многоквартирном доме нежилыми могут стать только помещения на первом этаже или в подвале. Нельзя осуществить перевод квартиры в новый статус в наёмном доме социального использования. Также запрещено переводить помещение в нежилое, если его предполагается использовать в религиозных целях.

Впрочем, прежде чем приниматься за оформление документов по изменению статуса квартиры, которую вы хотите использовать в коммерческих целях, нужно проверить, не числится ли здание на учёте в штабе ГО и ЧС или в списке объектов культурного наследия. В этих случаях могут возникнуть сложности с переводом. Также следует проверить, не находится ли здание в аварийном состоянии и не снесут ли его в ближайшее время.

Куда обратиться с заявлением?

Изменением статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. Согласно статье 23 Жилищного кодекса, заявление о переводе подают в МФЦ или в уполномоченный орган. Сделать это можно как лично, так и по электронной почте.

В числе документов, которые нужно приложить к заявлению:

• копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом
• план и технические характеристики помещения;
• техпаспорт квартиры;
• план здания по этажам;
• выписка из домовой книги о прописанных лицах;
• официально оформленный проект перепланировки квартиры в нежилое помещение;
• решение общего собрания жильцов многоквартирного дома и письменное согласие жильцов каждой примыкающей квартиры.

На рассмотрение заявления и принятие решения по нему уходит в общей сложности полтора месяца. В решении может содержаться условие обязательной перепланировки помещений. Если это необходимо, по окончании работ приглашается комиссия, которая должна составить акт об успешном завершении перепланировки.

Если все перечисленные процедуры прошли успешно и вам удалось переделать квартиру под нежилое помещение, необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого нужно подготовить Технический план перепланировки помещения, заверить подписью кадастрового инженера и подать в Росреестр в электронном варианте. На этапе подготовки технического плана надо обратиться в организацию кадастровых инженеров.

Чтобы составить план, нужно предъявить:

• заявление по образцу БТИ;
• паспорт РФ;
• официальное подтверждение права на помещение;
• протокол межведомственной комиссии или собственников жилья многоквартирного дома;
• план этажей здания, техпаспорт квартиры;
• доверенность, если процесс оформления осуществляет не собственник, а доверенное лицо;
• документ санэпидемстанции об одобрении проекта перепланировки;
• справку пожарной инспекции о безопасности перепланировки квартиры;
• техническое заключение управляющей компании.

Затем нужно зарегистрировать помещение по месту нахождения недвижимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр. На перевод жилого помещения в нежилое придётся потратить четыре-пять месяцев.

Если вам отказали

Если вам отказали в изменении статуса квартиры, можно обжаловать это решение в судебном порядке. Судебная практика показывает, что обращений по вопросу изменений статуса помещения поступает немало, и большая часть отказов происходит из-за невнимательности заявителей.

Отказ возможен, если помещение не соответствует установленным характеристикам, если невозможно провести его перепланировку.

Или в случае, когда заявитель подал неполный комплект документов или у него есть обременение на жильё, например ипотека.

В квартире, которую хотят перевести в нежилой статус, не должно быть прописанных жильцов, кроме собственника. Проект перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства, а сама квартира ранее не должна была подвергаться незаконной перепланировке.

Не каждое устаревшее офисное здание предназначено для квартир — Большой Вашингтон

Это бывшее офисное здание Агентства по охране окружающей среды хорошо подходило для адаптивного повторного использования в качестве жилых домов.

Эта статья была впервые опубликована 20 ноября 2017 года. Пандемия вызвала много разговоров о будущем офисных зданий, поэтому мы хотели поделиться этой статьей еще раз.

Сотни функционально устаревших офисных зданий 1980-х и 1990-х годов вокруг Большого Вашингтона достигли того возраста, когда они потребуют существенного ремонта и их придется изобретать заново.Некоторые, но не все, могут стать жилыми домами, в зависимости от их местоположения, цены и планировки.

В других городах США, процветавших в более ранние эпохи, тысячи людей живут в промышленных чердаках XIX века, офисных зданиях в стиле ар-деко или даже в модных офисах 1960-х годов. В Балтиморе, например, брокер по коммерческой недвижимости JLL сообщает, что в результате 17 переоборудования офисов 2,8 миллиона квадратных футов офисов были заменены квартирами и гостиницами, чему способствовали местные и федеральные налоговые льготы.Подобные местные стимулы создали новые жилые кварталы в центре Лос-Анджелеса и Нью-Йорка.

Все четыре здания на этом участке Южного Бродвея в Лос-Анджелесе были построены как офисы, но недавно были отремонтированы как жилые или гостиничные. Изображение автора.

Тем не менее, несмотря на широкое освещение в СМИ, переоборудование офисов в регионе было сравнительно ограниченным. JLL насчитывает 26 конверсионных проектов в округе Колумбия, Монтгомери, Арлингтоне и Фэрфаксе, на которые в общей сложности было потрачено 2.9 миллионов квадратных футов офисов вне рынка. Это едва ли больше, чем в Балтиморе, несмотря на то, что предложение офисных помещений более чем в пять раз больше.

Преобразование из офиса в жилое здесь не так распространено по ряду причин, включая относительно более здоровый рынок офисных помещений и отсутствие конкретных стимулов для этой практики (пока). Преобразование жилого помещения дает некоторые надежды, но не будет панацея либо от избытка офисов, либо от недостатка доступного жилья, потому что не каждое устаревшее офисное здание можно переоборудовать в жилье.

Округ Фэйрфакс и округ Монтгомери недавно заказали исследования для изучения адаптивного повторного использования офисных зданий, а местный архитектор Майкл Винсек (который ранее писал об этой теме в GGWash) собрал портфолио местных примеров. Они отметили несколько соображений, которые могут помочь понять, может ли устаревшее офисное здание быть кандидатом для переоборудования для другого использования. Три ключевых момента — это расположение, цена и планировка.

Многочисленные транспортные и дневные удобства означают, что район Фаррагут-Сквер по-прежнему пользуется популярностью у арендаторов офисов.Изображение Эрика Алликса Роджерса под лицензией Creative Commons.

Расположение

Как и в случае любого другого решения в сфере недвижимости, местоположение является наиболее важным фактором при определении целесообразности использования офисов или квартир на данном участке.

Некоторые факторы местоположения делают ценные офисы и жилые дома, но другие специфичны для каждого типа недвижимости. Квартиры могут быть лучше для участка рядом со школами, футбольными полями или библиотеками. Офисы лучше подходят для размещения рядом с метро или автомагистралями, обеденными магазинами, гостиницами, зданиями судов или офисами клиентов — поскольку даже несколько кварталов могут иметь огромное значение для офисных работников, которые втиснут в обеденный час несколько дел.Многие из этих более густых и оживленных мест отвлекают офисы от более периферийных мест, включая недавний переезд Fannie Mae, Marriott и General Dynamics.

Офисные здания, переоборудованные в жилые, в Сильвер-Спринг, Хяттсвилле, Уитоне, Кристал-Сити, Старом городе и Вест-Энде Александрии, Вест-Энде и Юго-Западной набережной находятся на окраине тех основных районов, где офисы по-прежнему пользуются большим спросом.

Еще одна распространенная особенность этих новых многоквартирных домов — то, что они по-прежнему расположены в пешеходных районах смешанного назначения.Тем не менее, в отличие от других регионов, где произошло существенное преобразование офисов в жилые, многие из пустующих офисов Большого Вашингтона расположены в пригородных офисных кампусах «периферийных городов», которые просто не сработали.

Еще один бонус заключается в том, что застройщику может быть проще получить общественное разрешение на реконструкцию кишечника в офисном здании по сравнению с ремонтом существующих квартир или строительством новых квартир на пустующих землях. Повторное использование существующих зданий обычно не вызывает возражений NIMBY, офисы не имеют защиты арендаторов, а коммерческое зонирование может быть более щедрым, чем жилое.

Некоторые муниципалитеты, такие как округ Лаудоун, в значительной степени полагаются на более высокие налоги на недвижимость, которые платят коммерческие здания, и в результате могут препятствовать переоборудованию офисов в жилые. До сих пор это вызывало меньшую озабоченность в регионе, особенно потому, что в небольших квартирах, которые, как правило, строятся путем переоборудования, не проживает много учеников государственных школ (самые большие расходы для муниципальных органов власти).

Переоборудование жилых домов по-прежнему связано с большим количеством дорогостоящих работ по сносу и реконструкции.Изображение автора.

Цена

Как правило, арендная плата за квартиру меньше, чем за офис. На рынках с высоким спросом, таких как центр округа Колумбия, офисы могут арендовать в два раза больше, чем квартиры, из расчета на квадратный фут. Но для устаревших офисных зданий в более маргинальных офисных помещениях этот разброс может быть намного уже или даже обратным.

Можно было бы добавить два новых этажа к этому промышленному зданию в Yards, потому что квартиры легче, чем его предыдущее коммерческое использование.Изображение Даниэля Лобо.

Если офисное здание можно купить по достаточно низкой цене, преобразование в жилое может быть экономически выгодным. Конструкцию здания, лифты, лестницы и парковки можно использовать повторно, что позволяет сэкономить время и деньги на самые дорогостоящие элементы здания. Поскольку отдельные квартиры больше, чем их кабинки, квартиры используются с меньшей плотностью и требуют меньше парковочных мест, поэтому есть возможность заменить парковки новыми зданиями. Можно даже добавить этажи поверх существующего здания, как в предлагаемой перестройке возле метро Eisenhower, поскольку в квартирах легче, чем в офисах.

Цена должна быть существенно снижена, а не эквивалентна, потому что жильцы не могут сразу въехать. Офисное здание по-прежнему требует дорогостоящего ремонта внутренней части здания, стоимость которого составляет около 100 000 долларов за каждую построенную квартиру. Необходимо добавить кухни и ванные комнаты, а также водопроводные линии; необходимо отремонтировать электрические и вентиляционные системы, удалить устаревшую отделку, такую ​​как подвесные потолки и ковролин; и часто требуется замена фасада для улучшения теплоизоляции, улучшения обзора и вентиляции.

Старые офисы, такие как штаб-квартира Министерства торговли в Федеральном треугольнике, намного уже, чем послевоенные здания, такие как здание Рейгана в центре. Изображение автора.

Планировка

Здания, которые были успешно переоборудованы, сравнительно узкие и высокие, что совершенно не похоже на стереотипное коротко-приземистое офисное здание DC. В зданиях, построенных до Второй мировой войны, обычно было много окон для света и вентиляции.В середине 20-го века повсеместное распространение люминесцентных ламп и кондиционирования воздуха позволило коммерческим зданиям вырасти намного шире, с более дорогим пространством вдоль окон и кабинок или складскими помещениями в середине без окон.

Строительные нормы и правила не требуют, чтобы в каждой кабине было окно, но в каждой квартире окна нужны. Это означает, что более узкие здания легче преобразовать в жилые дома.

Винсек указывает на узкую ширину двух конверсионных проектов, над которыми он работал; обе конструкции выгодно отличаются от типичного многоквартирного дома шириной 65 футов — два блока 30 футов глубиной по обе стороны от коридора шириной пять футов.(Гостиничные номера еще менее глубоки.)

Cordell Place в Bethesda имеет ширину всего 35 футов, с квартирами по одну сторону коридора. Лекс и Лео, башни-близнецы на юго-западной набережной, имеют ширину 86 футов, поэтому их квартиры значительно глубже, чем обычно, с жилыми комнатами, расположенными вдоль окон, и «внутренними» спальнями позади. Это возможно, потому что, вопреки распространенному заблуждению, строительные нормы здесь не требуют, чтобы в спальнях были собственные действующие окна. Вместо этого они могут «заимствовать» свет и воздух из других комнат через достаточно большое отверстие — обычно в стене, не доходящей до потолка.(Здание E-lofts в Александрии использует аналогичный подход.)

Некоторые из немногих переоборудованных зданий в центральном округе Колумбия представляли собой необычно узкие здания. Например, 2501 M St. NW был построен как странный гибрид наполовину кондоминиума, наполовину офисного помещения, поэтому было разумно преобразовать его офисы в кондоминиумы. (Это все еще было непросто; для установки сантехники потребовалось просверлить более 2500 отверстий в конструкционном бетоне.) Здание Репортеров возле L’Enfant Plaza имеет ширину 65 футов, а здание 1522 K St. NW (ныне отель Hyatt Place) всего 60 футов в ширину.

Внутренние дворы могут внести немного света в интерьеры очень глубоких зданий. Изображение автора.

Недорогое здание с невероятно большой протяженностью, такое как склад Hecht в Айви-Сити глубиной почти 350 футов, можно превратить в пригодные для использования жилые дома, вырезав внутренние дворы внутри здания. Но в типичном офисном здании ключевые услуги, такие как лифты, лестницы и трубы, расположены прямо посередине. Их вырезание сведет на нет любое ценовое преимущество сохранения структуры.

А что с остальным?

Наложение всех этих соображений значительно сужает круг офисных зданий, которые имеют смысл в качестве жилых домов. Из тысяч офисных структур в округе Фэйрфакс только несколько десятков соответствовали тому, что, по мнению округа, было размером, возрастом, местоположением и критериями планировки, которые делали их подходящими для проживания.

Некоторые офисные здания просто не подходят ни для переоборудования жилых домов, ни для дальнейшего использования в качестве офисов.Глубокие следы не так эффективны, как когда-то казалось. Оказывается, офисные работники тоже любят окна, и компаниям больше не нужны хранилища файлов, которые когда-то заполняли темные внутренние помещения.

Изображение Джоша Мейстера Фотография для округа Фэрфакс.

Устаревшие офисные здания в этом районе также обрели новую жизнь как институциональные и промышленные объекты: государственная школа в Бейлис-Кроссроудс, частная школа в Тайсоне и как склад в Роквилле.Это могут быть более подходящие сценарии повторного использования для малоэтажных зданий с более глубокими этажами.

Crystal Mall 3, на Google Street View Изображение автора.

В других случаях снос может быть наиболее эффективным способом повторного использования участка — если новое использование покроет высокие затраты. Башня Mall 3 в Кристал-Сити, всего в квартале к востоку от входа в метро на С. Белл-стрит 1851, имеет неудобную конфигурацию: 130 футов глубиной, с небольшими площадками для парковки на каждом углу.Размещение новых офисов или квартир на месте потребует такой интенсивной реконфигурации, что легче начать с нуля с более узкими и высокими башнями ближе к улицам, будь то офисные (как было предложено в 2012 году) или двойные жилые башни (как предлагается в плане на будущее. )

Точно так же крупномасштабные новые застройки вокруг Тайсона сносят старые здания, которые мешают не только новым строениям, но и новым улицам и паркам, которые лучше объединят городскую ткань.

Конечно, офисы не исчезнут из нашего региона в ближайшее время, поэтому для многих офисных зданий по-прежнему будут лучше всего использоваться офисы — но, возможно, в окружении различных дополнительных помещений вместо газонов и парковок. Например, новые таунхаусы расположены прямо через дорогу от штаб-квартиры Marriott в округе Монтгомери, которую вскоре должны освободить. RTC West, к юго-западу от центра города Рестон, добавил несколько новых ресторанов и магазинов — как в существующем офисном здании, так и в новом крыле, которое заменило лужайку.

Пэйтон Чанг, LEED AP ND, CNUa, видит обещания и опасности ежедневного планирования как житель Юго-западной городской зоны обновления. Впервые он обратился к городскому совету по поводу разумного роста в 1996 году, случайно стал автором закона о инклюзивном жилье в Чикаго и вел блог на западе и севере. В настоящее время он является секретарем совета директоров GGWash.

Может ли жилая недвижимость использоваться как коммерческая

Этот тип использования здания известен как смешанное использование, когда коммерческая недвижимость включает в себя как коммерческие, так и жилые помещения.Читать 3 мин.

1. Как выглядит недвижимость смешанного использования?
2. Преимущества многофункционального здания
3. Недостатки многофункционального здания
4. Незаконно ли использовать жилую недвижимость в коммерческих целях?
5. Что следует учитывать, если вы хотите вести бизнес из дома
6. Изменение вашего здания и страхование имущества
7. Нужно ли вам использовать разрешение на планирование?

Можно ли использовать жилую недвижимость как коммерческую? Этот тип использования здания известен как смешанное использование, когда коммерческая недвижимость включает в себя как коммерческие, так и жилые помещения.Если вы подумываете об изменении свидетельства о заселении здания с коммерческого на жилое, знайте, что это непросто. Потенциальные покупатели захотят иметь это в виду при поиске места для бизнеса.

Как выглядит недвижимость смешанного использования?

В большинстве случаев квадратные метры не будут распределены равномерно — жилая часть будет иметь больше квадратных футов, чем коммерческая часть. В Бруклине, штат Нью-Йорк, очень распространены объекты смешанного использования. Например, во многих многоквартирных домах на первом этаже будет небольшая витрина или торговая площадь.Этот тип многофункционального здания может сбивать с толку людей, желающих купить дом в Нью-Йорке.

Атлантик-авеню, Франклин-авеню, Корт-стрит и Смит-стрит в Бруклине — это места, где торговые улицы выходят на улицы с фасадами коммерческих магазинов. Эти объекты смешанного использования также очень распространены на Манхэттене. В конце 19 века в нескольких районах, таких как Парк Слоуп и Бед Стуй, были построены большие угловые жилые дома с магазинами на первом этаже. Между этими многоцелевыми зданиями будут улицы с таунхаусами.

Преимущества многофункционального здания

Как и все остальное, сдача помещения в аренду бизнесу имеет как преимущества, так и недостатки. Некоторые из преимуществ:

• Долгосрочная аренда (низкая текучесть)
• Без работы в ночное время
• Повышенная безопасность жилой части

Недостатки многоцелевого здания

Есть некоторые недостатки в аренде помещения для бизнеса. К ним относятся такие вещи, как:

• Сложнее выселить жильцов
• Финансирование может быть трудным

Незаконно ли использовать жилую недвижимость в коммерческих целях?

Хотя в Нью-Йорке широко распространены здания смешанного использования, многие местные органы власти ограничивают или запрещают ведение бизнеса в жилых домах.Причина этого в том, что они предпочитают жилой район жилым, а не коммерческим или промышленным. Если вы думаете о создании домашнего бизнеса, вам нужно будет выяснить, существуют ли какие-либо правовые ограничения в вашем районе и сообществе, которые могут запретить использование вашего дома в деловых целях.

Что следует учитывать, если вы хотите вести бизнес из дома

Аренда собственности будет определять, какие ограничения, если таковые имеются, имеет свойство.Обязательно внимательно прочтите договор аренды, прежде чем начинать бизнес у себя дома. Независимо от того, существует ли абсолютный запрет на использование в коммерческих целях или вам просто нужно получить согласие арендодателя, важно соблюдать правила аренды, чтобы избежать каких-либо проблем.

Даже если у вас есть дом, могут быть некоторые ограничения. Некоторые ипотечные кредиторы могут потребовать у вас разрешения или запретить использование собственности в качестве бизнеса. Важно, чтобы вы проверили условия своего ипотечного договора, прежде чем принимать какие-либо важные решения.Вы не хотите рисковать тем, что ваш кредит будет расторгнут и вам придется немедленно его погасить.

Страхование изменения вашего здания и имущества

Перед тем, как использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой, важно подумать об изменении страховки здания и его имущества. Ваша текущая политика может запрещать использование в коммерческих целях. Это будет означать, что ваша политика может быть признана недействительной. Обязательно ознакомьтесь с условиями вашего полиса страхования здания и его содержимого, чтобы избежать этого риска, и, при необходимости, получите разрешение на ведение бизнеса.

Нужно ли вам использовать разрешение на планирование?

Разрешение на застройку необходимо получить, если вы решите, что вам нужно внести изменения в свою собственность. Например, если вы строите дополнительное здание, такое как складское помещение, вам нужно будет получить разрешение на строительство. Еще один пример того, когда потребуется разрешение на строительство, — это если ваша собственность становится больше бизнесом, чем жилым домом. Также неплохо подумать о получении разрешения на планирование, если ваш бизнес увеличивает трафик или другие вещи, которые могут расстроить ваших соседей.

Решите, изменил ли ваш бизнес основной вид использования вашей собственности. Это все еще дом или бизнес? Если ответ на этот вопрос — «больше бизнес», тогда вам нужно будет составить заявку на планирование изменения использования.

Если вам нужна помощь в использовании жилой недвижимости в качестве коммерческой, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Коронавирус опустошил офисные здания. Могут ли они помочь решить проблему?

Мировые лидеры смотрят на пустующие офисные здания и закрытые ставнями магазины розничной торговли и видят одно: жилье.

Пандемия коронавируса привела к тому, что многие коммерческие помещения опустели, либо в качестве меры предосторожности для безопасности рабочих, либо в результате выхода из бизнеса. Высшие должностные лица надеются, что эти пространства можно адаптивно повторно использовать.

В США министр жилищного строительства и городского развития Бен Карсон говорит, что, поскольку люди покидают офисы, чтобы работать из дома, освободившееся пространство можно было бы приспособить для решения проблемы нехватки жилья.«Это позволит высвободить много коммерческих площадей, которые можно будет преобразовать в доступное жилье, чтобы немного снизить нагрузку», — сказал он Fox Business в конце июня. «Практически во всех крупных городах есть значительные площади, которые можно использовать, и мы поощряем [городских властей] в их планировании. . . чтобы начать принимать это во внимание ».

Неделю спустя премьер-министр Великобритании Борис Джонсон стоял на подиуме, украшенном надписью «Build Build Build», чтобы объявить «Project Speed.Этот план, который, как ожидается, вступит в силу в сентябре, ускорит реализацию инфраструктурных проектов и продвинет проекты жилищного строительства и переоборудования за счет реформирования процесса планирования и зонирования. Обвиняя «задержки подсчета тритонов в нашей системе» в медленных темпах строительства домов в Великобритании, план Джонсона позволил бы преобразовать большинство коммерческих помещений в жилые помещения без приложения для планирования.

Такие преобразования легче сказать, чем сделать, — говорит Шейла Боттинг, президент по Северной и Южной Америке компании Avison Young, занимающейся коммерческой недвижимостью.Офисные здания, которые имел в виду Карсон, не подходят для жилых помещений. «У них гигантские плиты пола», — говорит она, имея в виду, что большинство разделенных пространств будут пещерами без окон. «И вернуться из окон обратно в ядро ​​очень глубоко, и поэтому очень сложно сделать переоборудование в жилое». Она говорит, что это возможно, но только от 10% до 20% офисных зданий имеют достаточно малую площадь и водопровод в нужных местах, чтобы их можно было реально превратить в жилье.«Большинство из них, из-за плотности, из-за математической и финансовой осуществимости, действительно имеет смысл выровнять их с землей и начать заново с определенным дизайном».

Помимо физических ограничений, есть еще проблемы с зонированием, по словам Даниэль Левински, вице-президента и директора Мичиганских инициатив Центра общественного прогресса, некоммерческой организации, занимающейся пустующей недвижимостью в городах.

«Основное зонирование некоторых из этих пространств довольно устарело», — говорит она.Допуская использование только одного типа — например, офисных помещений или магазинов — зонирование автоматически исключает преобразование в жилые дома или в комплексную застройку, которая может удовлетворить более широкий набор потребностей. Во многих муниципалитетах офисные здания, которые Карсон хочет преобразовать в жилье, зонируются только как офисные здания — в соответствии с правилами, которые устанавливаются на местном уровне и которые часто требуют длительного общественного процесса для изменения.

Левински говорит, что большая часть происходящего в настоящее время адаптивного повторного использования нацелена на проекты, которые могут стимулировать экономическое развитие, такие как преобразование торговых центров в жилые и офисные комплексы или адаптация розничной торговли с большими коробками для размещения жилья и медицинских учреждений для пожилых людей.Часто более низкая плотность этих структур и встроенная доступность лифтов и эскалаторов делают их более привлекательными для разработчиков, пытающихся выйти на рынок пожилых людей. Кроме того, они более приспособлены к сочетанию различных видов использования, которое может принести больше денег в местную экономику.

«Идея состоит в том, что если вы можете превратить эти пространства в места назначения, в места, которые могут иметь более широкие преимущества», — говорит она. «Таким образом, хотя вы можете не увидеть крупномасштабную адаптацию 500 участков в пределах муниципалитета, если они смогут сделать что-то правильно, это может иметь ряд волновых эффектов во всем сообществе.”

В Великобритании проблема намного больше, чем несколько пустых магазинов, по словам Энтони Брича, аналитика из лондонской беспартийной исследовательской организации Center for Cities. Он говорит, что многие коммерческие центры в небольших городах были просто построены для эпохи до интернета и не были готовы к такому большому смещению коммерции в цифровое пространство. «Дело в том, что в больших частях наших городских центров и городских центров по всей стране просто слишком много розничной торговли, — говорит он. «Трудно увидеть, как одна только эта политика спасает центральные улицы, спасает эти районы.«

Пустые коммерческие площади являются отражением того, как многие из этих городов пытаются сохранить свою экономическую конкурентоспособность», — говорит он. Попытки превратить некоторые пустые магазины в жилье могут помочь в некоторой степени сократить эту вакансию, но замена магазина домом не будет иметь большого значения, если нет рабочих мест — более глубокая проблема, которая вызвала эти коммерческие площади упасть в первую очередь. «Эти места также нуждаются в долгосрочных экономических и промышленных стратегиях, что требует признания значимости рынка квалифицированной рабочей силы, а также важности расположения в центре города.

«В долгосрочной перспективе речь пойдет о соединении этих городов на окраинах с сильной экономикой в ​​центре города, и, в частности, о том, чтобы убедиться, что рабочая сила этого городского региона обладает навыками и квалификацией для продуктивного города. центр экономики », — говорит Брич.

Левински говорит, что городам в США также придется больше задуматься о проблемах, которые они пытаются решить, и активно задействовать проекты адаптивного повторного использования. Это может означать смягчение изменений зонирования в стиле Бориса Джонсона или предоставление грантов на реконструкцию недвижимости, которая безвозвратно опустела.«Чего я не хочу, так это того, чтобы появлялись все эти вакансии, а потом муниципалитеты спрашивали, что делать дальше с этой недвижимостью», — говорит Левински.

Пандемия коронавируса, вероятно, вызовет гораздо больший интерес к проектам адаптивного повторного использования, особенно в пригородных офисных комплексах, но Левински говорит, что еще слишком рано говорить, что из этого выйдет. «Лучшее, что могут сделать муниципалитеты, — это поговорить с этими владельцами собственности и понять в режиме реального времени, как действовать более активно», — говорит она.

Третье место »Сложность преобразования офиса в жилой

Экономика, месторасположение, архитектурный дизайн и правила зонирования играют важную роль в определении нового использования пустующих офисных зданий

В предыдущем сообщении в блоге мы исследовали тенденции, которые могут повлиять на адаптивное повторное использование офисных зданий, как показано на примере преобразования Octave 1320 из офиса в жилое здание в центре Силвер-Спринг. После того, как последний блок был продан, успешный проект побудил нас задуматься о будущем переоборудования офисов в округе Монтгомери.

Как указано в оценке рынка офисных помещений за 2015 год и в бесчисленном множестве других отчетов и новостных статей, рынок офисной недвижимости в регионе Вашингтон в настоящее время сталкивается с серьезными проблемами, которые, вероятно, сохранятся в обозримом будущем. Округ Монтгомери не исключение. По состоянию на июль 2017 года доля вакантных площадей в округе составляла 14 процентов, что намного выше, чем 9,2 процента вакансий в течение 10-летнего периода до Великой рецессии (1998–2008 годы).

Даже когда рост рабочих мест восстанавливается, спрос на офисные помещения, возвращающийся к прежним уровням, остается под вопросом, поскольку подрывные силы, такие как удаленная работа, технический прогресс и более эффективные рабочие места, сокращают потребность в обычных офисных помещениях.Наконец, несмотря на то, что автономные пригородные бизнес-парки составляют около 37 процентов офисного рынка округа Монтгомери, на них приходится 46 процентов вакансий, быстро теряя популярность в пользу смешанных, пешеходных зон с доступом общественного транспорта.

С такими проблемами, в сочетании с все еще сильным рынком жилой недвижимости, можем ли мы увидеть рыночный импульс для преобразования существующих офисных зданий в жилые? Какие факторы имеют решающее значение для таких преобразований?

2501 M St NW, New and Old.Текущее преобразование офиса в жилое здание в центре округа Колумбия. Авторское право: Google Maps, 2018

Департамент планирования работает над двумя генеральными планами с проблемными офисными рынками, секторальными планами Rock Spring и White Flint 2 в Северной Бетесде. В каждой из этих плановых областей есть офисные парки с большим количеством вакансий, которые очень символизируют проблемы, с которыми сталкивается рынок загородной офисной недвижимости. Учитывая, что генеральные планы предназначены для прогнозирования и управления изменениями в землепользовании, Департамент планирования поручил Bolan Smart Associates, консалтинговой фирме по недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия, изучить вероятность преобразования таких офисных зданий и типичные условия, необходимые для этого. так.В отчете отмечен ряд конкретных условий, которые влияют на возможность адаптивного повторного использования:

Экономика альтернативных затрат: Владелец неблагополучного, но высококачественного офисного здания класса А в неблагоприятном месте имеет несколько вариантов, многие из которых дешевле, чем адаптивное повторное использование. Владелец может подождать, чтобы попытаться заключить договор аренды с большим арендатором или федеральным правительством, прежде чем разделить и продать здание с меньшими площадями. Он или она может отремонтировать собственность, чтобы сделать ее более конкурентоспособной для повторной сдачи в аренду.Наконец, собственник может снизить арендную плату, чтобы привлечь арендаторов на рынке офисной недвижимости класса B. Эти варианты значительно дешевле переделки. Многие владельцы офисных зданий в бизнес-парках Rock Spring и Executive Boulevard (White Flint 2) выбирают эти пути, потому что здания все еще слишком ценны, чтобы их можно было переоборудовать для других целей или снести сразу. Часто наиболее подходящими кандидатами на переоборудование являются устаревшие офисные здания с минимальными или отсутствующими альтернативными издержками.

Офисное здание в Рок-Спринг. Многие офисные здания в офисных парках Рок-Спринг и Исполнительный бульвар все еще имеют много вариантов до адаптивного повторного использования.Авторское право: CoStar Group, Inc., 2018

Архитектурные и строительные стандарты: Многие архитектурные элементы, уникальные для офисного здания, такие как глубокие плиты перекрытия, близко расположенные структурные колонны и выделенное внутреннее пространство, могут создавать проблемы при использовании в жилых помещениях. Офисы с меньшей глубиной застройки (что приводит к тому, что здания становятся более прямоугольными, что увеличивает вид из окон) и большим расстоянием между колоннами (что дает больше свободного пространства), могут дать больше жилых единиц, что сделает их лучшими объектами для преобразования.Офисы с меньшим пространством, предназначенным для основных функций здания, таких как лифты и лестничные клетки, обеспечивают большую гибкость при планировании этажей и дают больше жилых единиц при преобразовании. Наконец, более подходящими кандидатами будут офисные здания с просторной парковкой и более низкой стоимостью восстановления систем водоснабжения, электроснабжения и противопожарной защиты в соответствии с жилищными нормами. В то время как большинство офисных зданий в округе Монтгомери имеют некоторые из этих атрибутов, некоторые из них, если они вообще есть, имеют все из них, что усложняет преобразование.

Планы офисных помещений с короткими расстояниями между колоннами (отмечены синим цветом) уменьшают полезную площадь и становятся менее подходящими для переоборудования. Авторское право: Аса Уилсон — CubeSpace, CC BY-SA 2.0

Location is Key: Как упоминалось в предыдущем сообщении в блоге, наиболее вероятные кандидаты на преобразование офиса в жилое будут в тех местах, где существует высокий рыночный спрос на многоквартирное жилье. Такие места будут иметь удобные варианты транспорта и, как правило, расположены в городских, пешеходных средах с доступом ко множеству удобств, которые являются атрибутами, которые сделали Octave at 1320 успешным.Такие районы, как центр Силвер-Спринг и Bethesda, требуют более высоких арендных ставок и цен, а сильный рыночный потенциал для жилищного строительства смещает «переломный момент» конверсионных инвестиций в сторону перепрофилирования или конверсии.

Яркие городские районы, такие как Bethesda, с ресторанами, магазинами и общественным транспортом, предлагают мощный рынок для переоборудования офисов. Авторское право: Bethesda Magazine

Нормативные условия : Естественно, преобразование здания из офисов в жилые единицы должно быть разрешено путем зонирования.В общем, для собственности, которую невозможно преобразовать для другого использования по праву — или разрешенной без необходимости изменения зонирования — владельцы должны будут пройти процесс получения прав для нового проекта. Хотя округ Монтгомери в значительной степени помог сделать преобразования, такие как Octave at 1320, осуществимыми, предоставив нормативные льготы, общий процесс предоставления прав представляет собой дополнительную неопределенность, вдобавок к уже более высокому, чем средний риск развития, присущему адаптивному повторному использованию.Таким образом, офисные здания с гибким зонированием, которые все еще имеют значительную плотность неиспользуемого жилья, скорее всего, предпочтут использовать его, прежде чем рассматривать полномасштабное преобразование.

Из отчета Bolan Smart мы узнали, что возможность адаптивного повторного использования должна оцениваться в каждом конкретном случае, и это не обязательно вариант для каждого офисного здания. Особенности здания, которые являются уникальными для офисного использования, часто делают переоборудование непомерно затратным и более дорогостоящим, чем даже перепланировка с нуля.Таким образом, несмотря на вялость офисного рынка, большинство владельцев проблемных офисных зданий все еще не готовы брать на себя риски ремонта и повторного использования. Как показывает пример Octave 1320, многие успешные преобразования зависят от некоторой степени регулирующих послаблений или даже финансовых стимулов со стороны государственного сектора.

Они могут превратить офисные здания в жилые дома

Коронавирус может спровоцировать переоборудование офисных зданий в Нью-Йорке в жилые дома

Долгосрочные последствия пандемии коронавируса не будут полностью известны в течение месяцев или даже лет, но один важный вопрос уже возник: если теперь широко распространенная работа на дому станет стандартной практикой, что это будет значить для офисного рынка Нью-Йорка?

Некоторые профессионалы в сфере недвижимости утверждают, что компании и сотрудники будут счастливее, чем когда-либо, вернуться в свои офисы после того, как кризис утихнет, в то время как другие предсказывают более постоянное снижение спроса на офисные помещения.И у них уже есть решение, как с этим справиться коммерческие арендодатели: превратить свои офисы в жилые дома, чтобы облегчить жилищный кризис в Нью-Йорке.

«Это не новая идея и не новое явление», — сказала Ингрид Гулд Эллен, директор Центра недвижимости и городской политики им. Фурмана Нью-Йоркского университета. «В последние годы мы наблюдали ряд преобразований из офисов в жилые в Нижнем Манхэттене и других частях города».

Но, по данным Colliers International, только на Манхэттене в 2019 году на рынке аренды офисных помещений объем лизинга был больше, чем за любой год с 2001 года.Лизинговая активность на Манхэттене растет четвертый год подряд и достигла почти 43 миллионов квадратных футов.

Гулд не ожидает, что спрос на офисные помещения исчезнет после пандемии, но сказала, что, возможно, компании будут уделять больше внимания предоставлению своим сотрудникам общих офисных помещений и гибкости для удаленной работы, когда им это необходимо.

Она также отметила, что преобразование офиса в жилое — это более простой способ получить больше жилья в городах, чем строительство жилых домов с нуля.

«Это может быть способом расширить предложение жилого жилья, не встречая такого же сопротивления со стороны общества, — сказала она, — потому что вы по-прежнему обеспечиваете безопасность улиц и сохраняете прежние очертания горизонта».

Прецедент превращения офисной недвижимости в жилое пространство в более широком масштабе можно найти в гораздо меньших городах, таких как Детройт и Толедо, штат Огайо. По словам Робина Хаке из Центра общественных инвестиций Института земельной политики Линкольна, в последние годы в этих местах резко упал спрос на офисные помещения, независимо от коронавируса.

Для такого мегаполиса, как Нью-Йорк, где спрос на офисные помещения остается высоким, подобный сдвиг, вероятно, будет зависеть от того, как долго продлится пандемия, и от того, насколько привыкли работать домашние компании и станут сотрудники.

Соблюдайте осторожность

Hacke охарактеризовал превращение большего количества офисных зданий в жилые дома как «скромный шаг» к разрешению кризиса доступного жилья в таких городах, как Нью-Йорк, но не стал утверждать, что это будет панацеей.Это особенно верно, учитывая, что арендодатели офисов могут легко решить, что более экономически целесообразно превращать свою недвижимость в роскошные кондоминиумы, чем в доступные квартиры.

«Я бы не думала, что это приблизится к удовлетворению растущей потребности в доступном жилье, — сказала она, — а это действительно большой пробел».

И другие скептически относятся к тому, что пандемия приведет даже к небольшому количеству переоборудования офисов в жилые в пяти районах города.

Джонатан Боулз, исполнительный директор Центра городского будущего, отметил, что до того, как коронавирус поразил, в городе был рекордный уровень рабочих мест с очень небольшим избыточным офисным пространством.Он выразил обеспокоенность тем, что вывод с рынка офисных площадей после того, как пандемия пройдет, в конечном итоге приведет к удорожанию коммерческой аренды, так же как малые предприятия снова начнут расти.

«Очевидно, что пандемия коронавируса создает совершенно новую схему работы, но далеко не ясно, будет ли это так в долгосрочной перспективе», — сказал он. «Я думаю, мы должны предположить, что этого не произойдет».

«Я считаю, что экономические основы города сильны, — продолжил он, — и я бы посоветовал проявить осторожность, прежде чем переводить много офисных площадей в автономный режим.”

Компании, скорее всего, попытаются упростить для сотрудников удаленную работу в будущем, но это не означает, что они будут рассматривать удаленную работу как идеальный вариант, сказал он.

Боулз предсказал, что в секторе розничной торговли более вероятно возникнут долгосрочные изменения из-за коронавируса, чем в офисном секторе, поскольку розничная торговля уже боролась с пандемией.

«Мне больше интересно подумать о том, может ли это ускорить или ускорит изменения в том, что мы делаем для розничной торговли, и я не уверен, что у меня есть ответы», — сказал он.Но что касается офисных зданий, по его словам, «уровень вакантных площадей в городе по-прежнему низкий».

В недавнем интервью для The Real Deal генеральный директор CBRE Мэри Энн Тай заявила, что она ожидает, что люди «вновь возрадуются посещению офиса» после окончания пандемии, что потенциально приведет к увеличению, а не снижению спроса.

Джордан Баровиц из Durst Organization сделал аналогичный прогноз, заявив, что работники «будут очень рады вернуться в офис», как только смогут.По его словам, если спрос действительно упадет, это, скорее всего, будет связано с более широким экономическим спадом, а не с тем, что компании решат, что им больше не нужно или не нужно столько офисных площадей.

«Я не могу говорить о глубине экономического спада, который это вызовет, — сказал он, — но мы действительно ожидаем, что люди будут счастливы вернуться в офис, чтобы делать свою работу».

Бретт Теодос, старший научный сотрудник Института урбанистики, сказал, что наибольшее влияние на офисные помещения, вероятно, окажут общие экономические трудности.Он не предвидит, что вирус вызовет какие-либо неминуемые изменения в работе людей.

«Наибольший непосредственный эффект, который я вижу для коммерческой недвижимости, — это не переход к удаленной работе, а увольнения и ожидающаяся волна мелких банкротств, — сказал он. Последствия этого «будут означать невыплаченную арендную плату и снижение спроса до тех пор, пока мы не вернемся в полную силу».

Могу ли я жить в коммерческой недвижимости?

Если вы всегда мечтали жить над собственным магазином или просто хотите сократить расходы, проживание в коммерческой недвижимости может показаться довольно привлекательным предложением.

Но законно ли это? Это безопасно? Может ли это обойтись вам дорого? Здесь мы познакомим вас с основами.

Как работает зонирование недвижимости

Если ваша цель — жилая / рабочая недвижимость, это поможет понять, что может стоять на вашем пути. В большинстве случаев это означает понимание местных законов о зонировании.

Зонирование в той или иной форме существует уже сотни лет. В большинстве городов зонирование означает просто разделение земли на участки и выделение их для определенной застройки.Это помогает сообществам поддерживать ценности собственности, обеспечивать безопасность и контролировать движение.

К наиболее распространенным типам зонирования относятся:

• Жилая
• Коммерческий
• Промышленное
• Сельское хозяйство
• Село
• Исторический
• Комбинация

Но даже тогда эти обозначения можно разбить дальше. Существует несколько различных видов жилого зонирования, охватывающих дома на одну семью, квартиры, автостоянки и т. Д., И их не всегда можно сочетать друг с другом.У каждого типа есть ограничения на то, для чего можно использовать собственность — например, вам, вероятно, не разрешат открыть молочную ферму на своем заднем дворе.

Покупка коммерческой недвижимости… и последующее проживание в ней

Трудно дать конкретный совет о том, что вам нужно делать, чтобы жить в собственности, не предназначенной для проживания, учитывая, что правила сильно различаются от штата к штату и даже от города к городу. В некоторых областях действительно есть много зон смешанного использования, где у вас не будет проблем с поиском того, что вы ищете.Однако в других случаях вам сначала нужно будет подать заявление на получение разрешения на смешанное использование.

Что важно помнить покупателям? Тот факт, что вы видите коммерческое объявление о включенной квартире или жилой площади, не означает, что это место является законным. Перед покупкой уточните в местном отделении планирования, есть ли все разрешения.

Сдаю в аренду коммерческую недвижимость… и потом в ней живу

Те из вас, кто играет с идеей проживания в арендованных коммерческих помещениях, могут столкнуться с различными препятствиями.Даже если вы живете в районе, где действуют достаточно мягкие законы о зонировании, весьма высоки шансы, что у вашего арендодателя будут свои правила, с которыми вы согласитесь при подписании договора аренды. В общем, из-за этого незаметное проживание в арендованном офисе или студии — не лучшая идея.

В Интернете есть множество историй о людях, которые пытались обойти закон и заставили его работать. В некоторых случаях их соседи были счастливы хранить молчание в обмен на бесплатную охрану в нерабочее время.

Что будет, если тебя поймают?

Хорошо, вы проигнорировали все наши советы и пошли нелегальным путем. Что произойдет, если узнают не те люди?

Ну, опять же, это во многом зависит от того, где вы живете и какова ваша конкретная ситуация. Лучше всего поговорить с профессиональным юристом или экспертом по недвижимости, но в целом это то, чего вы можете ожидать.

Если вас поймают с незаконной квартирой в коммерческой собственности, которой вы владеете, вы, по всей вероятности, будете оштрафованы и обязаны либо снять квартиру, либо легализовать ее, получив соответствующие разрешения.Однако в случае пожара, наводнения или другой опасной ситуации вы можете ожидать, что ваша страховая компания откажется от покрытия, и смерть в одной из этих ситуаций может повлечь за собой гражданские или уголовные обвинения.

Если вас поймают, проживая в арендуемой коммерческой собственности, вас либо предупредят, либо выселят, в зависимости от вашего арендодателя.

Как найти жилую / рабочую недвижимость

Теперь, когда вы ознакомились с местными законами о зонировании (верно?), Пора начать искать подходящее место.

На Zillow нет пункта, который можно было бы отметить для коммерческой / жилой недвижимости, и вы, вероятно, не найдете эту опцию и в местном MLS. Если вы знаете район, в котором хотели бы жить, вы можете начать процесс, объезжая его и ища знаки. Свободная коммерческая недвижимость обычно хорошо рекламируется, с множеством вывесок и важной контактной информацией. Обратите особое внимание на старые районы города — они с большей вероятностью будут зонированы для смешанного использования.

В конечном счете, однако, лучше всего будет связаться с риэлтором или брокером, который хорошо знает местный рынок.Многие из них специализируются либо на жилой, либо на коммерческой недвижимости, но некоторые работают и с тем, и с другим. Хорошей охоты.

Устаревших офисных объектов успешно переоборудуют в многоквартирные дома

Национальная тенденция: ускорение морального износа офисов создает возможности для конверсии

По мере развития национального рынка офисной недвижимости в городах по всей стране набирает силу тенденция перевода офисных зданий в многоквартирные дома. В недавнем исследовании
Ньюмарк обнаружил, что примерно 8% нынешних U.Офисный инвентарь С. устарел. В связи с тем, что гораздо более старый и менее модный офисный продукт не отвечает потребностям сегодняшних арендаторов, владельцы недвижимости обнаружили, что
нежелательное офисное здание для другого использования может быть выгодным курсом действий.

В то время как более старые офисные помещения, как правило, испытывают меньший спрос со стороны арендаторов, городские жители по всей стране уделяют особое внимание вариантам многоквартирных домов, расположенных в субрынках, предлагающих удобную для пешеходов базу с удобствами. Хорошо расположен, но неконкурентоспособен
офисный продукт может быть созрел для преобразования, чтобы удовлетворить этот спрос на жилье в центре города.С точки зрения инвестора, увеличение дохода от такой конверсии может быть значительным, особенно в сложных ситуациях в сфере недвижимости.
цикл. Сразу после Великой рецессии, с 2010 по 2015 год, рост арендной платы за квартиры превысил рост арендной платы за офисные продукты в национальном масштабе. Это несоответствие, отчасти вызванное изменениями в использовании офисных помещений и
Сосредоточение внимания арендаторов на контроле над затратами на размещение побудило некоторых владельцев офисов преобразовать свою недвижимость в многоквартирные дома.По мере созревания цикла рост арендной платы за офисы превысил рост рынка многоквартирных домов в национальном масштабе, что послужило основанием для
конверсии более тонкие.

Рекомендуемый рынок: центральный деловой район Балтимора, активно занимающийся преобразованием офисных помещений в многоквартирные дома

В целом, офисная недвижимость, которая больше не является конкурентоспособной на своих конкретных субрынках, является лучшей целью инвестора для преобразования в многоквартирные дома. Город Балтимор уже несколько лет использует налоговые льготы для стимулирования поездок из офиса в квартиру.
конверсии в тех частях центра города, где было избыток неэффективных офисных активов и недостаток жилых единиц.Ньюмарк проанализировал выборку из четырех офисных зданий, расположенных в субрынке Центрального делового района Балтимора, которые
были хуже, чем средняя арендная плата за офисы на субрынке во время преобразования. После преобразования каждая недвижимость превысила среднюю ставку аренды многоквартирных домов на субрынке, как показано на соседнем графике. В среднем
Четыре объекта недвижимости, исследованные Newmark, показали, что арендная плата на 8,19% выше, чем средняя эффективная арендная плата за квартиры на субрынке по состоянию на первый квартал 2018 года. Непосредственно перед реконструкцией недвижимость в среднем была 10.09% ниже среднего
эффективная арендная ставка для субрынка офисов в центральном деловом районе Балтимора. Стоит отметить, что четыре изученных объекта недвижимости были преобразованы для использования в роскошных квартирах, что означает, что эффективная арендная плата, естественно, будет приходиться на верхний предел диапазона. Тем не мение,
большая часть многоквартирных товаров на субрынке CBD Балтимора классифицируется как предметы роскоши, что делает их справедливым для сравнения. Кроме того, адаптивное повторное использование офисных и жилых помещений в национальном масштабе предполагает преобразование в элитные жилые дома.
единицы измерения.

ПРЕОБРАЗОВАНИЕ ОФИСА В КВАРТИРУ ПО УСПЕХУ АРЕНДНОЙ СТАВКИ

ВЫБРАННЫЕ УСТАРЕВШИЕ ОФИСЫ ПРЕОБРАЗОВАНЫ В МУЛЬТИХОЗИНГ
ПОДРЫНОК BALTIMORE CBD

Источник: Newmark Research, Axiometrics; Июль 2018

Офисный рынок в центре Балтимора в последнее время стал свидетелем многократных преобразований из офиса в жилое, особенно в старых частях центра города вдоль коридоров Балтимор-стрит и Чарльз-стрит. Субрынок Балтимора CBD состоит в основном
офисного продукта — в его границах 148 офисных зданий против 72 объектов, относящихся к многоквартирным.С 2014 года запасы офисных площадей в центральном деловом районе Балтимора сократились на 435 153 квадратных футов, или на 19%. Это сокращение
Общая площадь была частично связана с переоборудованием, например, 2 Hopkins Plaza, бывшего офисного здания класса B площадью 404 089 квадратных футов, которое было преобразовано в жилую башню смешанного назначения. Разработчик Berman Enterprises преобразовал верхнюю половину
здание в роскошные апартаменты, сохранив нижние десять этажей как 179 181 квадратный фут офисных площадей, которые теперь сдаются в аренду Инженерному корпусу армии США.За последние четыре года количество вакансий на субрынке CBD Балтимора сократилось на 155.
базисных пунктов, и сейчас составляет 14,8%. Сокращение устаревших запасов может улучшить восприятие рынка офисной недвижимости, а также его основных показателей, хотя этот прогресс имеет тенденцию к постепенному увеличению.

Каковы последствия для наших клиентов?

Арендаторы квартир по-прежнему отдают предпочтение хорошо спроектированной и ухоженной недвижимости в центральных, пешеходных местах. Это говорит о том, что спрос на переоборудование многоквартирных домов в США.S. городских центров, вероятно, останется стабильным. Многие центральные деловые районы
По всей стране имеется значительное количество недостаточно используемых, устаревших офисных помещений, которые потребуют значительных капитальных затрат, чтобы конкурировать с более новой продукцией. Однако стоит отметить, что не все устаревшие офисные активы находятся в финансовом состоянии.
подходящие кандидаты для преобразования — структурные ограничения, такие как высота этажа, расстояние между колоннами и тип перекрытия, все факторы влияют на жизнеспособность проекта адаптивного повторного использования. Владельцы, стремящиеся улучшить рыночный потенциал своих устаревших активов
— и, возможно, диверсифицировать свои владения на определенном субрынке — могут выиграть, рассмотрев стратегию преобразования офиса в жилую недвижимость.

Об авторе: Алекс Широкоу-Лоуден — старший аналитик в офисе Ньюмарка в Вашингтоне, округ Колумбия.

Для получения дополнительной информации: Александр (Сэнди) Пол , старший управляющий директор по национальным исследованиям, [email protected]

.